2019年上半年，王健林每五天出现一次公开报道。

这位富有的房地产商人与许多潜在的合作伙伴进行了密集会晤，其中包括当地政府官员、银行高管和国际体育赛事负责人。他在六个月内举行了35次会议，几乎赶上了他去年全年的计划。

王健林频繁的会见行程也变成了万达的巨额外资。这些投资由万达大型文化旅游项目牵头，包括万达广场、主题公园、酒店集团和体育赛事。仅在2019年上半年，万达就宣布了在四川、沈阳、潮州、兰州和天津的投资项目，估计投资总额超过2550亿元，占万达去年总收入的2512.7亿元。

考虑到2018年9月开始的三个文化和旅游项目，延安、贵州、兰州万达在不到一年的时间内的总投资达到3070亿元（以框架协议中的总估算投资为基础）。

这似乎是万达在文化旅游项目上的“卷土重来”。2017年，由于流动性危机，万达开始出售资产以降低债务比率。出售的资产包括13个文化和旅游项目，这些项目占万达当时现有文化和旅游项目的大部分。收回670亿元现金，相当于减债1100亿元。王健林曾经说过。

次年，万达没有宣布针对外国投资的新的文化和旅游项目。降低债务比率和利息债务是万达当时的首要任务。正因为如此，万达开始强调其万达广场，新的文化旅游项目将以“轻资产”经营模式为基础。也就是说，由投资者出钱给土地或资金(万达来寻找土地)，万达再次负责设计、施工指导、投资运营，并最终按照约定的比例分配收入。

然而，中新网发现，在万达重新启动的至少两个投资项目中，土地仍主要被割让，住宅用地或商业住宅混合用地占土地面积的一半以上。这可能与万达所说的“轻资产模型”不同。更重要的是，王健林表示，万达的利息债务在2018年大幅减少，并将继续减少债务。现在，这8项总投资超过3，000亿元的工程，会否增加万达的债项，“走回老路”呢？

把土地拿来盖房子还是钥匙？

王健林“重战”文化之旅的起点是延安。

2018年9月26日，万达表示已与延安市政府签署了“延安万达红色旅游城镇项目合作框架协议”。万达给文化旅游项目赋予了特殊意义-中国的“第一个红色主题万达城市”。据规划，延安万达将占地128公顷，总投资120亿元。是一项规模超大型的文化旅游综合项目，包括红城、军事公园、冰场、大湖秀和度假酒店集团。

继延安之后，万达迅速地在全国各地跑来跑去。到2019年6月，万达在全国八个地区宣布了新一轮的文化和旅游项目。根据万达宣布的框架协议，这八个项目的预计投资总额为3070亿元。

这些项目涉及地域特色的概念包装，如“红色主题”、“潮州文化”等，也与“国际”、“顶级”有关，涵盖万达文化旅游、企业管理、健康、体育、影视等。

从目前可以查询的土地拍卖信息来看，延安和兰州已经拍摄了万达8个新项目的相关地块。中新网发现，住宅用地或/商业和住宅混合用地占这两个项目的一半以上。

中新网延安土地局和兰州土地交易中心获悉，2009年3月15日，万达通过其在延安的“万达房地产集团”，以12.63亿元人民币拍出7块开发用地(共985.47亩)；6月12日，“万达地产集团”在兰州以71.92亿元人民币拍出28块开发用地(共1356.857亩)。

延安7个开发用地中，商业用地3处，住宅用地4处，占61.99%；兰州17处商业住宅用地，占总面积的59.47%；商业用地10处，占39.48%；“文化设施用地”仅1幅，占商业用地和住宅用地总面积的1.05%，占商业用地总面积的61.99%，占商业用地总面积的38.01%，占商业用地总面积的61.99%。占商业用地总面积的61.99%，仅占一片“文化设施”用地。

万达房地产在延安七处开发用地

另一方面，中国新闻网发现，万达在兰州的地价低于同期的拍卖价格。

万达拍摄兰州七里河区地块，总平均价格为503万元/亩。据兰州土地交易所消息，5月30日，兰州千盛房地产开发有限公司以2.3亿元拍下27亩住宅用地，平均851.85万元；3月6日，甘肃扬州西北房地产有限公司以4.536亿元收购了55.5亩商业用地，平均8173万元。据3Fang.com数据统计，今年上半年兰州土地交易价格为288万元/亩。无论是商业用地还是住宅用地，从目前的信息来看，万达的土地价格都相对较低。

“财新周刊”在2012年的一份报告中指出，为了建设万达长白山国际旅游度假村，2010年万达拍摄了118块当地土地，其中不包括22笔免费转让，其余地块的平均价格分别为181元/平方米和204元/平方米，低于当地基准地价。

事实上，在南昌万达文化旅游项目“万达城”动工时，王健林介绍说，在400多亿元的总投资中，约有180亿元花在了200多万平方米的房地产和住宅写字楼上。当时，王健林说：“20年来，我不可能买地用文化旅游来收回成本。中国的金融模式(融资成本)不支持这种发展模式。在这种情况下，(资本)只能走出售(房地产)和融资的道路。”

RGB和S Global的执行董事周阳在早期阶段就告诉房地产开发商，并关注如何包装旅游资源的概念，这样才能更好地出售房产。目前，即使是消费品也是投资商品。周说，当万达推出长白山项目时，北京的许多投资者买下了没有现场的配套公寓。

只有从目前万达在延安、兰州等地的土地物业来看，万达这两个项目仍有可能以文化旅游为主，然后与周边房地产销售。

对于上述八个项目，旅游和商品房的比例分配等相关问题，截至稿件发布时，网络的提交还未收到万达的回复。

轻型资产模型的“变化”

也许这不仅仅是接地方式的问题。

王健林的文化和旅游抱负始于2009年。当时，万达长白山国际度假村开业。这是万达在旅游项目上的第一次尝试。据不完全统计，2009年至2017年7月10日，万达在武汉、南昌、广州、成都、青岛等城市开展了19个文化旅游项目(包括正在建设和竣工的已宣布的建设项目)。

2017年7月10日是万达旅游的重要日子。同一天，万达突然宣布，将以295.95亿元人民币的价格，将13个文化旅游项目91%的股份转让给中国，同时为中国现有的全部贷款提供资金，以承担这些项目。

王健林当时表示：“该项目的转让可以大大减少万达企业的债务，进一步实现轻资产的运营。”

王健林在2017年万达年度工作总结中定义了轻资产模型：“万达轻资产分为投资类和合作类两类。”投资是别人的钱，万达帮别人找地、设计、施工、投资，完成后作业交给别人，包括资本化的过程。合作是万达既不能支付也不能土地，觉得项目是合适的，与他人签订合同，帮助他人建设，完成后的租金三七分。“

根据当时的协议，万达负责该项目的销售，中国将每年为每个项目支付5000万元的品牌许可费，为期20年。万达预计将恢复至少130亿元人民币。

但万达没有按照资产的“轻资产模式”行事。2018年10月，该公司将整个文化旅游集团和13个项目的管理出售给荣昌中国，后者不再使用“万达”的名称。由于这个原因，万达说：“在合同的实际执行中，发现合作模式确实不方便，项目的规划、建设和运营管理与投资者一致，更有利于项目的发展。”

届时，万达还表示，今后将继续投资于一批正在谈判的万达文化旅游城项目，按照重资产和轻资产两条腿行走的政策，万达市将选择一批投资者，包括创建中国，进行合作。

然而，仅从目前的资料来看，延安和兰州项目以土地收购的形式，似乎与当时王健林对“轻资产”模式的定义不一致。并从潮州市有关部门了解到，万达已经在湘桥区获得了部分土地。然而，截至发布之日，中忠还未能在潮州土地交换网和地政局找到万达土地相关信息。

这家国际房地产管理公司的联合创始人黄丽松告诉中新网，万达的轻型资产模式目前可能是一个“好愿望”。从融资渠道的角度看，房地产企业很难从银行等金融机构获得融资，资产证券化的基本资产更多地集中在相关基础设施、商业地产等房地产资产或房地产收入权作为担保。他认为，万达目前的财务能力不足以支持轻型资产运营模式。

事实上，万达迄今一直强调要在5年内向轻资产运营和非本土化过渡。在2018年的年度工作总结中，王健林再次强调，万达应该把重点放在轻资产上，而不是放弃沉重的资产-只有当利息负债逐年减少的时候。

“今年之后，万达广场将至少有70%是轻型资产，新开张的酒店原则上将充满轻型资产。”王健林说。

第一轮旅行突然结束了。

尽管万达说他从未离开过，但“一直对中国文化旅游业的发展前景持乐观态度”。但万达曾将向中国出售13个文化和旅游项目视为停业，而2018年9月签署的“延安红色旅游城”框架协议则被视为万达的“回归文化之旅”。

，再到2013年相继启动的万达文化旅游项目。王健林一直非常重视万达文化旅游。

万达城是万达的第四代产品。在万达的第一轮文化旅游项目中，除了早期长白山国际度假村、、西双版纳国际度假村和青岛东方电影之都外，其余15个项目统称为“万达城”。

展望万达城的王健林，他公开宣布万达城将很快推广到许多地方，并将在2020年前在全国范围内完成15个万达城项目。2016年万达第一座城市开业前后，王健林甚至打电话给上海迪士尼乐园，称迪士尼中国在未来10到20年内将无法盈利。

2017年7月10日，万达宣布将向荣创中国出售13次旅游，成为万达第一轮旅游的关键节点。这似乎是一个草率的决定。就在一周前(2017年7月4日)，王健林刚刚出现在云南省昆明，宣布签署三个投资项目，其中包括昆明市万达市，该项目计划投资320亿元。一周后，昆明万达项目在13个项目中被卖给了中国。

除上述转售项目外，长白山国际度假区、，已宣布在乌鲁木齐、西安、惠州和长沙兴建万达国际度假村、，并已宣布在乌鲁木齐、西安、惠州和长沙建设。

项目也不容乐观：万达可能转移了长白山国际度假村，武汉中心文化区的重点旅游项目仍处于关闭状态，其他四个地方则宣布万达城建设没有新进展。

长白山国际度假村是万达最早的旅游项目，但该度假村可能已经改变了业主。据工商数据显示，万达于2017年6月将长白山国际度假村开发有限公司(长白山国际度假村开发有限公司)移交给大连的一家房地产公司。

.8平方公里，作为当时万达的新生态，武汉万达电影公园已于2016年7月31日关闭。当时，电影公园表示将进行全面升级。然而，中新网从武汉万达的一名前电影公园雇员和相关工作人员那里得知，该电影公园仍处于关闭状态。“没有人去装饰，只要放在那里就行了。”

此外，乌鲁木齐等四个地方宣布万达城项目，从开放的渠道还没有看到任何进一步的进展。

2017年3月，万达宣布万达文化旅游城项目将驻扎在惠州大亚湾西端。根据当时的协议，该项目的总投资约为800亿元，是目前万达集团最大的单项体育旅游项目。不过，中新网从大亚湾招商局获悉，该项目仍处于框架协议签署阶段(商定时间已过)，招商公司需要与万达进一步磋商。

2017年4月，乌鲁木齐白鸟湖万达文化旅游城举行开幕式。据介绍，该项目占地约100公顷，建筑面积400000平方米，总投资98亿元。中新网从乌鲁木齐白官湖新区的一名工作人员那里得知，该项目于2017年搁浅。

2017年6月，万达宣布，计划投资660亿元的万达市宣布，将在西安昌巴生态区落户。中国新闻网从西安昌巴生态小区管理委员会的一名工作人员那里得知，该项目尚未落户。“经过许多波折之后，它一直在开会讨论这个项目。”

3000亿元是从哪里来的？

2017年对万达来说是关键的一年。王健林曾经承认：“2017年是万达非常难忘的一年，经历了风暴，也遭受了一些痛苦。”

万达今年开始出售资产，包括上述13个旅游项目。但今年出售的资产不足以让万达摆脱流动性危机。2018年1月，王健林表示，他打算在2-3年内将债务降至绝对安全水平。

在今年的年会上，王健林说：“每座万达城都需要七到八年的利息债务才能收回十多年的投资。”十多个项目加起来，虽然大部分现金可以通过出售物业来收回，但至少在五、六年内，13个项目每年净增1000亿美元的债务，给他们带来了很大的压力。“

那么，如果没有共同赞助方(因为他们还没有宣布)，投资于总体计划的3，000亿元资金将从何而来，如果现在增加包括文化旅游在内的8个新投资项目，万达的利息负债会在多大程度上增加？

值得注意的是，万达的利息债务仍然相对庞大，尽管王健林声称，万达2018年的利息负债在2017年同比减少了约30%。就万达商业银行而言，根据上海结算所公布的2018年年报，该公司2018年的利息负债为19243.9亿元，到2020年至少为2102.7亿元。截至2018年年底，万达商业银行的现金及现金等价物仅为7735.3亿元，比年初减少3759.1亿元。

在这方面，投资网络向万达咨询其资金来源和项目规划。在原稿发布时，提交的中国网无法得到万达的回复。

另一方面，一些分析师告诉中国新闻网，文化和旅游项目是一项低利润的业务，投资回报周期很长，无法与住宅销售相比较。

Ret的总经理周长清和上海战略顾问周长清对Tzte说：“早期阶段的房地产开发商正努力获得更多的土地，但实际上他们可能不会这样做。”

黄丽松告诉中新网，万达2017年出售的酒店和13个项目是万达相对优质的资产。就这样，SOHO中国的潘石屹(PanShiyi)开玩笑说，万达在SOHO投标会议上出售了40%的折扣。“我以为我看错了数字，”中国的潘石毅说。

关于万达对文化旅游的新一轮投资，黄丽冲还说：“万达现在的文化和旅游资源比以前少，旅游购买房子越来越困难。\r\r\r\r\r\r\n""

最直接的变化是，中国已经发布了一些关于文化旅游项目发展的指导意见，要求文化产业房地产项目“走本土化”。例如，2018年4月，国家发改委等五部委发布了“主题公园建设与发展标准化指导意见”，即开发商不得调整主题公园项目、酒店、饭店、购物、住宅等主题公园周边的房地产开发用地配套规划，不得与主题公园分开供应、审批，不得与主题公园捆绑审批。

这意味着，开发商可以利用房地产开发，或出售住宅，以迅速回归文化旅游基金的形式，或被切断。

“它还测试开发商运营文化和旅游项目的能力。”周洋对网络的投资说。新政策更注重新项目的开发和运营，对开发商资本储备和融资能力有更高的要求。

但是黄立冲对此却有不同的看法，他认为开发商的经营能力不是决定文化旅游项目成败的关键因素，而是取决于当地政府如何推动这个项目。他告诉中国新闻网(Chinanews.com)，万达在2017年流动性危机后对文化旅游进行再投资的策略可能与上一轮不同。“这更符合地方政府的需要。”黄说。

综观万达新一轮文化旅游投资城市：潮州属于“一带一路倡议”海上城市，沈阳属于东北三省，是国家近期大力推动发展的地区。文化旅游部最近颁布的“文化产业促进法”(草案)提到了西部地区的贵州、延安、兰州和四川等省市：支持中西部地区的文化产业合作和支持。