环沪城市，昆山、启东、太仓、嘉善。它们之间的共同特征，就是依附上海。它们对上海的亲密和接近，超过了它们原有的行政归属地。

在2016年之后，因为上海限购和涨幅过大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂拥进入这些区域，这四个城市都迎来了各自的房价高峰。昆山花桥的房价均价甚至达到了23000左右，直逼苏州市区。

今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来分析这昆山地产的未来？它是上海远郊巨大的泡沫吗？它的前途是光明还是充满灰暗？
上海！上海！

站在一线的环沪四县市依附的是上海，上海的一举一动，都深刻地影响着他们的未来。

2016年11月公布的上海2040整体规划，显示出了两个重要的信息：一是到2040年，上海的建设用地指标将呈现，上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2030年，上海的将保持在2500万。

这是很重要的信息。而在2016年5月发布的长三角城市群整体规划中，就已经对上海的做出了预测。

综合以上消息，所告诉我们的最直观的信息是：

2020年，上海将达到2500万；

2030年，上海将保持2500万。

以上，只是上海官方公布的数字，实际数字不止于此。

这主要说明了两个问题：

1、的城市建设用地；未来20年总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地停止扩张，进行自我迭代和升级。

2、上海市控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，将导致上海市持续溢出，并具有长期性和稳定性。

谁才是上海外溢的受益者?

在上海周边，共有四个与上海接壤的城市，分别为启东、太仓、昆山、嘉善，四个县或县级市从北向南，呈弧形将上海包围，我们称之为环沪四大重镇。而它们也因地缘，成为了上海外溢的第一站。

1、我们先来看区位

我们从地图中，可以看出环沪四大重镇，分别都有自己相互接壤的区域，这些都是无缝可以衔接的区域：

启东：位于上海正北，崇明区、浦东新区；

太仓：位于上海西北，宝山区、嘉定区；

昆山：位于上海正西，嘉定、青浦、松江，甚至整个上海主城区；

嘉善：青浦、松江；

平湖：最南，金山区，最弱，忽略不计。

可以看出，昆山因为地处正西居中的位置，所以是接受上海辐射范围最广的城市。嘉善和太仓持平，与自己接壤的区就是主要辐射区。启东最弱，因为太靠东，并且隔着崇明岛，所以只有浦东新区。

2、再来看到上海市中心的距离

，我们测量了上海市中心到环沪四镇的直线距离，它们分为两个等级：

50公里范围之内：昆山花桥镇最近，只有31公里，昆山市区正好50公里，太仓41公里，

50公里范围之外：启东66公里；嘉善最远，68公里。

但我们只测量直线距离，并不完善，还必须考虑通勤工具，不同的通勤工具，所带来的时间和方便程度是完全不同的。

昆山至上海的交通

，是四个城市中心区域距离上海最近的一个，比西南的嘉善县要近将近40公里。事实上上海的11号线已延伸至昆山，并不是规划中。

延伸至昆山的上海11号线末站花桥站直达上海市区，昆山高铁10分钟一辆，17分钟可达虹桥站、上海火车站。

目前，苏州衔接上海的S1号线正在筹备建设中，今年年中计划开工，预计2021年通车，经过昆山。一旦S1通车，那就是苏沪昆同城时代。

昆山楼市现状

在四个县市中，甚至于在整个长三角区域中，昆山是与上海融合最好的一个城市，从地铁到高铁，再到高速，昆山已经全面与上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个，特别是花桥，远高于环沪周边城市。

2016年初，全国疯涨，上海限购，昆山成为了最大的受益者，尤其是花桥，滨江裕花园22000元，香逸尚城22000元，象屿都城22000元等等，在高峰阶段，花桥房价已达到25000元，新政之后有所回落，不过目前花桥整体的均价也已经到了21000-24000元。
很显然，2016年，花桥是上海市场外溢的最大受益地区。

其次，昆山城东房价也从2015年底的均价7000元，涨至现在的15000元的均价，目前城东的情况是，东晶国际花园17000元，中南16500元，天际云墅16500元，首创13500元...得益于花桥购房者自然西延。

整个花桥区域，包含昆山城东，上海外溢购房者愈发愈多，花桥尤甚，已经基本上属于外来市场，95%房子都被上海来的客户所买走。

因为绝佳的区位和交通配套，昆山成为上海外溢人群最青睐的区域。

上海控制流入和土地供应，必然会导致供应缺口，再加上明显的价格剪刀差，在基础建设配套和周边城市越来越紧密的前提下，大量需求持续而稳定地外溢到周边区域，这是将来20年内必然的趋势，也将使上海周边的城市昆山具有非常大的投资潜力！

在环沪的几个城市中，昆山无疑是最耀眼的一颗明星。在中国最新的新一线城市评比中，苏州荣获其中。而昆山是苏州最强的经济支撑，未来会走吴江的路子划昆山区，以后请叫昆山为一线城市。