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未来投资买房的逻辑已变,只有这样的房子最靠谱!

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楼主
  金海华府

先跟大家说个结论,如果想要以买房作为投资手段,那么其获益的主要方式已经和以前不一样了。

以前可能是买一套房,坐等几年,升值几十万甚至几百万,转手就是巨大利差。但是现在,如果还以这种逻辑进行买房投资,可能行不通了。

为什么呢?

我们先从市场预期来看。

2016年房价大幅上涨开始调控措施至今,本轮房地产调控持续30个月以上。进入2018年,调控频率有增无减,截至今年10月份,年内调控措施叠加起来超过400次,超过以往任何一年。“永远上涨”的房地产市场,在今年下半年终于迎来了房价下行的周期。

中指院最新的统计结果显示,10月,主要监测城市商品房成交面积环比下降5.91%,近六成城市环比下降。一线城市也不例外,成交面积环比下降三成。与此同时,热点城市中,北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交3.9万套,环比下降25%,成交量创48个月以来新低。此次房价下行,对房地产市场最大影响恐怕就是市场预期的变化。

首先,购房者的市场观望情绪加重。在杭州楼市最火爆的时候,摇号买房“万人抢一”的盛况一再发生。而到了10月,杭州的平均中签率已经上升到15.9%,有大量楼盘不需要摇号,还有很多摇中的购房者弃选。

其次,就是开发商对市场预期也发生了根本性的转变。大概是从7月份以后,土地市场就急剧降温,市场的成交价格和溢价率出现大幅下降,土地流拍现象明显增加。给开发商带来的压力使得他们开始在三四线城市进行大力度的降价促销活动。即使是一些大开发商也是如此。

我们知道,市场预期的改变是很难在短时间内发生逆转的。所以我们可以预见,未来一段时间内,房价很可能还会继续保持目前这种下跌趋势。

所以,想要靠“一锤子买卖”赚快钱的投资方式,可能不会像以往一样容易了。

那么从投资的角度,买什么样的房子才靠谱呢?

前几天,在一个房产交流群里,一个好友提问“如何快速赚到自己人生第一个100万”,群里一个小伙伴回答,“花银行的钱”。

经历过房价快速上涨的时代,有太多人通过疯狂加杠杆投资楼市,上演一幕幕“一夜暴富”的神话。所以加杠杆在很多人心中已经成为投资的标配,甚至说起这个词的时候有些自豪,有些羡慕。

2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,到2017年末已经达到了49%,十年间上升了31.1个百分点。

不过,楼市已经进入下行周期,我们的收入不再增长,哪怕遇到一点财务危机,都会给我们造成巨大隐患,没有现金,只有负债,拿什么来抵御风险呢?

在房地产发展过热的时期,房价涨幅永远跑赢银行贷款利率,加杠杆操作在短期内就可以通过房屋交易回笼资金,实现个人财富爆发式增长。不过当楼市回归正常,这种蒙眼狂奔式操作的风险也就越来越大,所以,我们要重新构架买房投资的逻辑:

在未来一段时间内,租金收益将成为买房的最重要投资指标。

佐证上述结论的,还有一些具体的有力数据。

首先,在现在这个阶段,我国经济的主要推动力量已经变了,从投资大基建变成了消费。

前三季度我国6.7%的经济增速里,消费贡献了5.23个百分点,投资贡献了2.13个百分点,进出口贡献了负的0.657个百分点。

消费,已经成为我国经济增长的核心。

而在人们普遍的消费过程中,除了房子之外,汽车是消费价格最高的产品,因此,汽车的销量也可以看作是经济发展的风向标。在经历了了连续十几年汽车销量两位数的增长后,我国今年的汽车销量却遇到了瓶颈。

前段时间,官媒披露出的数据显示,

今年4月份,我国汽车销售额还增长3.5%。

从5月份开始,我国汽车销售额就开始下降。5月份为-1%,6月份为-7%,7月份为-2%,8月份为-3.2%,9月份更是-7.1%。从5月~9月,连续5个月我国汽车销售额呈现下降态势,综合目前的情况来看,10月~12月肯定也会下降。

当然,这和汽车优惠税取消不无关系,但是这个影响微乎其微。真正需要我们警惕的是,房价过快上涨带来的居民消费能力的弱化。

这一轮的房价上涨是从2015年开始的,房地产发展过热,居民的家庭收支情况也带来显著变化。我们知道,我国老百姓的财富主要就是现金和房子。2015年以前,房价上涨直接给住户带来财富上的增加。但是到了2016,2017年,情况却发生了逆转。

通过上面这张图表我们可以清楚看到,2015年开始,中国老百姓的新增借债增长很快。

今年前三个季度,居民贷款增加5.69万亿元,其中,短期贷款增加1.85万亿元,长期贷款增加3.83万亿元。虽然居民存款增加5.64万亿元,但依然是新增贷款>新增存款的状态。

也就是说,不但市场预期变了,很多居民手里能花的钱也少了。让他们为买房子一次性掏出大笔现金,越来越难。

所以,回到刚刚的结论,更现实的靠谱做法还是要买租金收益好的房子。只有这样的房子,才会有稳定而持久且较少受周期波动的收益。

而以此为标准,一些人口净流出的三四线城市首先排除在外,甚至一些新规划的新区因为人口,配置的不确性,也不建议买入。而那些曾被忽视的市中心,近地铁,周边有超市的老破小,则最适合买入。也许房龄老一些,但是只要装修好一点,这样的房子依然会受租客喜欢。

最后,希望你记住一句话,你最不屑的“平稳”,也许才是抵御寒流最好的武器。

(来源:地产情报站(dichanqbz);作者:邵晓宁)


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