当飞机即将降落在上海虹桥机场时，总能低空飞过一片白天繁花似锦、晚上灯火璀璨的区域，这里就是临近虹桥枢纽的闵行七宝。

万科城市花园上空飞机经过

上海城市总体规划（2017-2035 年）已明确确定，包括七宝在内的整个闵行区，已被正式纳入上海中心城区。如今这里已与上海其他中心城区一样，平起平坐。

走出地铁站，四周的繁华景象已全然不知这里地处上海外环外。经过长达20多年的开发以及人口的不断导入，七宝区域已逐步形成商业、办公、居住为一体的小型城市。

地铁站旁的七宝万科广场一角

得益于它的成熟，也得益于它的产城规划的完善，新房供应也早已“断供”。

七宝最近销售的新房要追溯到2014年的万科城花新园项目，最后清盘价定格在4万/平，之后再无新房供应。

万科城花新园实景图

其实项目早在2009年中时万科城花新园就已开始销售，当时售价2万/平已是区内之最，随着时间的推移，2012年底价格已涨至2.9万/平，2014年最后清盘定格在上文讲述的4万/平。

如今该项目也是区内最新的次新二手房，然而挂牌价已达6.7万/平，基本是七宝二手房最高价。

万科之于七宝，七宝也之于万科。早在上世纪90年代初，万科上海开发的第一个项目就落户七宝，这个后来被命名为“万科城市花园”的上海郊区大体量盘依旧是七宝住宅房的标志之一。

万科城市花园实景图

超20多年的房龄看上去与动迁房相差无几，内部配有大量沿街商业，不过因出色的物业服务，外人进出小区依旧比较受限，相较于动迁社区，该项目物业是保值的加分项，因此这个超过20年的房龄挂牌价也在4.9万/平。

除了开发这一大项目外，万科在七宝还先后开发了万科魅力之城、万科朗润园、万科优诗美地、万科荷花苑以及万科城花新园等住宅项目，总开发体量已超100万方，二手房挂牌价也基本超6万/平以上。

万科七宝国际实景图

万科在七宝除了开发住宅外，至今依旧深耕七宝，开发了万科七宝国际、万科七宝广场等商业、办公项目。在土拍市场上，去年万科也接连拿下七宝两幅商办用地，足可见万科对七宝的厚爱。

除了万科开发的新房外，七宝有代表性的次新二手房皇都花园项目建于2003年，因其高端定位，二手挂牌价已达7.3万/平，实属不低。碧林湾（2004年）二手次新房挂牌价也达到了6.8万/平；水清年华花园（2005年）二手挂牌价也在5.6万/平。不难看出七宝次新二手房更适合有实力的改善置业者购买。

不过七宝的房产因开发较早，也有大量小面积产品，总价300万出头也可以买到50多平的二手房，对于刚需或首次置业者来说有一定吸引力。

附近中介推荐的二手房价格表

金老板也拿到了一份七宝中介近期推荐的一些比较有性价比的二手房，最低单价3.6万/平，不过面积偏大，总价依旧略高，而其他二手房源挂牌价也基本都在5万/平上下，总价不乏有300万出头的房源。

现今，七宝成熟度有目共睹，诸如七宝万科广场、七宝宝龙城、汇宝购物广场、凯德七宝广场、巴黎春天以及各式购物中心等，路上人流、车流也较大，成熟度已高度发达，无需借助周边规划来提升自身。

七宝地铁站附近，人流量很大

同时，轨交9号线也串联了七宝与中心城区的空间距离，而随着虹桥枢纽以及商务区办公需求的外溢，七宝也成为了其首选地之一。

诸多利好因素叠加，造就了今天的七宝，也成为了上海外环价格高地。

不过任何事物都有其矛盾性，七宝区域的成熟，也反映出这里的土地开发也已接近饱和，后续规划以及想象空间也会随之降低。

购房者在这里置业，可直接享受现有配套，自住无疑是不错的选择；不过对于有投资属性的客户来说，随着后续土拍减少，规划及概念的降低，也势必无法刺激房价，涨幅或也只能随着市场行情的上涨而上涨。

最后不得不提的是，七宝除了商业、交通成熟外，七宝老街也是点睛之笔，这里每天都有众多沪上以及外地游客前来游玩，人流量非常巨大，老街以特色旅游工艺品以及特色小吃为主，闲暇之余过来游玩，可以品尝到种类繁多的小食及美食，游玩性非常强。

下图右滑，添加头条君

有些小秘密我们只发朋友圈

你懂的！