三湘世纪花园业委会——学习的榜样，努力的目标

诉讼进入原被告双方补充提交材料阶段，在此期间几位志愿者和热心业主来到了三湘世纪花城业委会，拜访了大名鼎鼎的小区业委会主任金鑫老师。

作为上海市一张面向全国的小区成功治理的城市名片，三湘世纪花城作为一个十几年历史，有九百多户业主的小区在全国著名的旗帜性先驱人物金鑫老师领导的业委会治理下，果然名副其实，小区环境干净整洁，车辆停放整齐有序，大家在小区内徜徉都感觉到更心旷神怡。

在向金老师深入交流和讨教后，我们进一步了解了业委会管理的难点和痛点。进一步明确了什么样的人和规则能确保业委会能抵制各种诱惑，克服各种困难，协调各方职能，几十年如一日的为小区业主服务，把小区治理不断提升，对远虑未雨绸缪，对近忧排忧解难，持续提高小区舒适度，让大家能安居乐业，和谐相处。

让我们来看看他们的管理

1、十几年如一日的业委会定期会议：

金鑫老师告诉我们，每个月27号是小区业委会定期的会议日，每个业委会委员都会把这一天的事情提早安排妥当，以便参加每个月的例会。

在会议上，大家会对各位业委委员或某位小区业主提出的议题进行商议和讨论，并形成完整的会议纪要，详细记录具体的会议内容并明确记录每位业委会委员的意见。

这几本厚厚的工作手册记录了十几年来大大小小的会议，并被完整的归档在业委会办公室，随时可供翻阅。

金鑫老师同时指出，业委会并不是权力机构，而是一个执行机构，业主大会才是小区的最高权力机构。很多重大事项必须要经过业主大会的投票才能决定，业委会的职能是组织召开业主大会，并确保每一位业主的投票权力得到充分的保障。

我们也提到了我们超过20%业主提议的临时业主大会议题被删改，金老师表示很不可思议，提出议题是业主的权力，业委会根本没有资格去对议题进行删改，业委会应该做的是组织临时业主大会，让所有业主对提出的议题投票。

2、信息化公开管理车辆：

每辆车、每张卡、采取哪种收费方式、缴费的截止期、交费情况都有详细的记录。不仅如此，他们还安装了自动车牌识别的道闸，每辆车的进出，有卡的无卡的，临时卡的包年卡的，都有明确的数据与图像记载。这些记录定期从电脑里导出存放在光盘里。准确记录的车辆收费信息，纳入到小区公共收益的科目之中，并由业委会组织对临停车辆是否提供发票不定期核查，有效控制人为的停车费跑冒滴漏与私下的优惠，维护了小区业主的公共收益。

同时，金鑫还提醒我们，停车费和广告费是小区公共收益的主要来源，要避免这些收益流入物业公司的口袋。所以如何制定和物业对公共收益的分配，以及与时俱进的选用酬金制来签订物业服务合同就显得尤为重要。

这一块也是各家物业公司重点腐蚀现在上海各个小区业委会的重灾区。

由此想到，我们大运盛小区业委会和联源物业制定的停车费分配倒挂，导致联源物业最大限度追求停车费收益，不顾小区业主停车难的事实，对外来车辆来者不拒，激化小区业主停车矛盾。

可以看到三湘世纪花园不管小区内部，还是外面商铺停车位都有清晰的停车位划分，车辆也停的整整齐齐。特别是外面商铺门口的停车位，临停车辆可以在白天七点后停放，但在晚上六点以前必须开走，六点以后只允许业主车辆停放。同时要求物业公司出资对商铺外的路面进行了重新铺设，方便业主爱车停放，环境和大运盛外商铺路面形成鲜明对比。

 

 

3、他们是这样管理小区维修工程：

工程管理有明晰的管理流程，具体项目有申请、有图纸、有竣工验收报告，三方签字，一起把关。这些资料业主们都可以去察看，清清楚楚。

相比之下，大运盛业委会和物业对这些材料讳莫如深，，其中原因也是司马昭之心路人皆知了。

为了确保我们业主的知情权，揭开这重重黑幕，我们就此也同时提起了诉讼，！敬请大家关注。

 

 

 

 

4、善待物业企业员工，同时对物业费锱铢必较：

从前期物业的更换开始，每次选聘物业企业，小区业委会在招标文件中都明确要求，新物业企业应无条件接纳为小区服务的老员工。这一点区政府极为关注。至今小区已经4次选聘物业企业，企业越换越好。现在服务业主的，已经是上海最大的物业企业同涞物业。与此同时，为保护员工利益，各类加班费、补助、奖励都落实到每个员工，个人在领取时签字。

金鑫老师特别提到，物业经理好不好对一个小区尤为重要，在三湘世纪花园，物业经理的选聘和工资是由业委会说了算的，在这一点上金老师特别强势。三湘世纪花园小区物业经理的月薪是杨浦区物业经理中最高的。

同时针对小区物业经理对小区熟悉是小区物业服务的核心。他们在招标中要求：未经业主委员会同意，不得更换小区物业经理，其工资有业主委员会决定。

同时严格要求其工作，对小区业主负责，甚至到了“严苛”的程度：物业经理的照片和手机号码，张贴在各个楼门栋。

那他们的物业费高不高呢？

在长期没有涨过物业费后，他们在近期也召开了物业费涨价的业主大会，并顺利通过。

涨价后的物业费为多层每平方1.18元，高层每平方1.77元。

 

 

6、公开透明的账目管理：

三湘小区是酬金制，在同涞物业中是一个独立的项目。我们看到小区里设置了财务人员，同时，财务登记在小区完成并复制原始票据后，才汇集到总公司。因此，每个业主可以在小区及时察看每一笔复印的原始凭证。

金老师说，告知是义务，知情是权利。所有的信息必须公开公示，阳光是消除腐败的最好办法，如果不愿意公开公示，那就无法得到业主的信任和支持。

 

而在大运盛小区至今业主无法查询任何一张发票和原始凭证。

同时，对于小区的维修基金，他们不但贴出每一张明细，而且更是贴出了维修基金银行存款情况备查表。1050万的维修基金被分为四笔定期存在银行。两笔一年期的以备不时之需，一笔三年期和一笔五年期的存款把存款利息利息最大化，到期后本金再循环转存。

可以看到一笔2百万的一年期到期转存，利息有39000元。

联想到我们大运盛近1700万的维修基金，每年的利息才17万，利息1%不到！！！

联想到很多银行的信贷员会腐蚀业委会，通过潜规则让业委会存活期，我们的利益就是这样被出卖的！

最后，金老师再一次鼓励了我们，同时送给我们六个字，无私才能奉献。他提醒到，一时的的热血容易，但小区的长治久安更要靠持之以恒的热情和无私奉献的心。正确的业委会人选和完善的制度是小区治理成功的基础保证。也预祝我们成功！