旧上海的住房，类型式样各异，有富丽堂皇的公寓大厦、宽敞舒适的花园住宅、幽雅宜人的近郊别墅，也有简陋拥挤的里弄石库门房屋和肮脏破烂的棚户简屋。

上海解放前夕，有各类居住房屋建筑面积2359.4万平方米，其中花园住宅占9.5%，大多分布在徐汇、卢湾、长宁等区，居住对象多为富有的中外商人和地主、官僚，且大多系房主自住；公寓占4.3%，一般建造在原租界西区，中区也有一些，东区和北区较少，居住者除外国人外，主要是资产阶级；新式里弄房屋占19.8%，大多建在原租界中心地区，租用者多为中、高级职员及医师、教师、建筑师等；旧式里弄房屋占52.7%，多数建在早期租界地区，后来盛行于沪东、沪西的工厂区以及南市、闸北等地，居住者主要是低级职员、工人和小商小贩；棚户简屋占13.7%，分布在市区的边缘，各区都有，以闸北、普陀、杨浦、南市等区为多，居民大多数为纺织、交运、码头、市政工人以及小商小贩。

旧上海的房荒是一个很严重的问题。虽然有不少花园洋房、摩天大楼，可是大多市民只能在鸽笼般的房屋中生活，十有八九的人只能租屋住宿。租赁一幢房子独家居住很不多见。大多数租了房子，再添加阁楼或分隔，召客分居，以减轻负担。据1949年的统计，全市人均居住面积为3.9平方米，但在劳动人民聚居的普陀区，每人平均居住面积不足2平方米，最低的还不到1平方米。可是那些占人口少数的有钱人，人均居住面积何止数十数百平方米。

旧上海的花园大住宅，最出名的当推地皮大王——哈同的爱俪园(又称哈同花园——现在上海展览中心的原址)。它占地170多亩，园内重楼叠阁，有景观83处，被誉为“海上大观园”。坐落在延安西路64号，现在的上海市少年宫是旧上海著名的豪华住宅之一，它占地21亩，园内花木葱郁，绿草如茵，有2层楼房1座。因为房屋内外装饰、陈设以及石壁上的雕刻，用的都是大理石，所以被称为“大理石大厦”。房主叫嘉道理，是上海煤气公司的大老板，他用6年时间，建成这座房屋。楼下有舞厅、餐厅、早餐室、会客室、休息室、打牌室、阅报室等，室内布置华丽异常；楼上是卧室，分成东西两部分，每部分仅浴室就有6间，每间颜色各不相同。东面房间较新式，是嘉道理两个儿子住的，西面是嘉道理本人所住，里面还有一间密室是收藏古董的地方。另外还有作为仓库的地下室、暖棚花房、锅炉房以及几十个佣仆住的边屋等。这所房屋建筑面积近7000平方米，只住嘉道理一家四人。祥茂洋行买办陈炳谦的住宅在陕西北路威海路口。它的房捐数字居原公共租界第一位。颜料富商薛宝润的住宅在襄阳路淮海中路口，其地基后改为襄阳公园。兴园路72号，是一座设有游泳池和网球场的大花园住宅，原是太古洋行大班居住的。还有东湖路杜月笙的住宅、淮海中路盛宣怀的住宅、陕西南路马勒的住宅等，都是旧上海有名的大住宅。此外，富豪们还在近郊建造花园别墅。英籍房地产巨商沙逊在虹桥路2409号建造一所占地50余亩的别墅，名叫“依夫司”，每平方米的造价达317银元，比著名的18层高的格林文纳公寓的造价高出近一倍。不但建筑好，花园的草地和花木也都特别讲究，平时雇用10多个花匠还忙不过来。这样的大花园别墅只供沙逊周末来此度假之用。漕河泾有黄金荣的别墅，人称黄家花园，现已改为桂林公园。江湾有叶家花园，现在充作疗养院。兆丰洋行的老板霍格在万航渡路有兆丰花园，后改为兆丰公园，即现在的中山公园。

富人们居住的，除花园住宅、别墅外，还有更多的高级公寓，如格林文纳(解放后改名茂名公寓，今为锦江饭店一部分)、毕卡第(今衡山宾馆)、戤司康(今淮海公寓)、海格(今静安宾馆)等。这些公寓设备齐全，装修华丽，居住宽敞舒适。

形成强烈对比的是上海的“贫民窟”。解放前，上海市区一半以上的居民住在建筑密度高达40%～80%的简陋的旧式里弄石库门房屋里。二房东为了赚取更多的租金，还要屋中建屋，楼中搭阁。据统计全市旧式里弄中增搭建的面积约占原有建筑面积的20%。有一幢二层楼单开间的砖木里弄房屋，共搭建违章建筑9处，增加居住面积一倍半，房屋形若蜂巢，房间犹如一格一格的抽屉。这幢房屋共住15户52人。有一户5口人，挤住在6平方米的阁楼里，既无窗又无床铺。这种情况在黄浦、南市等区比比皆是。有人为此专门实地查看了旧式里弄居住状况：走进一家后门，通常是灶披间，现已改成卧室，就在走道边放着好几家人家的炉子，满室煤烟，走路要侧着身子。再进去照例是横向装置的楼梯，黑暗、狭窄、陡削，扶手用一根绳子代替，到半楼梯绳子没有了，恰巧形成一个阁楼的入口处，那就是二层阁。再上去另一边是亭子间的门，楼梯转变，又是炉子，炉子旁是饭锅、菜篮、马桶和盛小便的痰盂。右边一面，越过后楼的房门，是这幢房子最佳部分的前楼；左边一面是通向晒台阁的一张活动的扶梯，无人上下时便平靠在壁上。这一段路都是在一盏5支光的电灯下走的，等到前楼的房门开了，方始眼前一亮，而且看到一些像样的家具。但齐房门压在头上的又是一个阁楼，这个阁楼只占前楼的三分之二地位，分享着前楼的光线和空气。这就是三层阁。有的还隔成二家，称前、后阁楼，在斜屋顶下，只有一块地方可以站直身子。冲着前楼窗便是对面房子的晒台阁，往下望，齐窗槛便是客堂前天井的天棚顶。在这里，垂直的和水平的间隔都是木板，板间都有隙缝，上面的灰尘、污水，甚至小孩的便溺，一不小心都往下漏，各个房间的声响也通行无阻。这还是一般情况，不能算顶坏的。这些旧式里弄，多年失修，再加上二房东的乱搭乱建，房屋损坏严重。解放初期，房屋主管部门曾作调查，旧老闸区共有房屋5750幢，危房占42%；旧黄浦区9条里弄共有房屋559幢，急需修理的占50.6%。其他如南市、闸北、普陀、杨浦等区亦差不多。至于屋漏情况更是普遍，屋外大雨，屋内小雨，已是司空见惯。暗、闷、破、漏、潮已成为旧式里弄房屋特征。在旧式里弄中还有数人共同租赁一个小阁楼，同工厂三班制一样轮换睡觉。

旧上海住宅缺乏，是因为城市人口增长速度超过住宅建设速度。原公共租界中国人的人口，清光绪六年(1880年)为99193人，民国24年(1935年)为1120860人；界内的中式房屋，清光绪六年为17441所，民国24年为81919所。这就是清光绪六年时平均5.1人可以住一所房子，而到民国24年则要13.7人才能住一所房子。但同样的事实，自清光绪六年到民国30年的62年间，原公共租界每年都有千百所租不出去的空关房屋：清光绪六年1158所，光绪十六年6967所，清宣统二年(1910年)4305所，民国14年2357所，民国24年6967所，至民国25年增为8960所，占当时房屋总数的10.9%，就是到了民国30年“房荒”严重的时候，仍有空关房屋1012所。这是高房租、高顶费和低工资的矛盾。

旧上海房租之高，早在光绪二年就有人慨叹：“长安居大不易，今则上海居尤不易焉”。光绪三十一年《申报》广告写道：“泥城桥大马路德裕里之房屋，业已修理完工，尚有三间两厢数宅，晒台自来水俱全，每月租金洋50元。”据原公共租界年报，民国23年里弄房屋平均月租每幢为37.50元，而同年上海各业工人平均月工资收入仅为14.08元。房租虽然已十分高昂，但房地产资本家仍然千方百计增加租金，据民国18～23年资料，没有一年不增加租金。再加上二房东的中间剥削，居民负担日重。至于顶费随着“房荒”节节爬升，并以黄金、白米计算。民国27年时顶费为月租的20～40倍。民国28年一间前厢房顶费7石米，民国31年为12石米。民国35年一间亭子间顶费18石米，到民国37年为12.6两黄金。无“金”小民只能望屋兴叹。

旧上海的住房中，还有比旧式里弄更差的，那就是肮脏破烂的棚户区。棚户区的居住条件十分恶劣，没有最低限度的市政卫生设施。破陋的棚舍不足以蔽风雨、御寒暑。住在这里的人们，收入低微，缺衣乏食，租不起房子，只能在这里受煎熬。

据解放初期调查，居民在200户以上的棚户区有300多处，此外还有不少零星棚户区，住在棚户区的居民总数约100万人。普陀区的药水弄、闸北区的蕃瓜弄最大，都是有几千户的大棚户区。

药水弄位于西康路以西，苏州河以南的狭小地区。因靠苏州河有两座烧石灰的窑，所以地名就叫“石灰窑”；又因这个地区附近有一家江苏药水厂，所以又称“药水弄”。这里的房屋大多数是草棚，用芦席、竹竿、稻草、泥土作材料，拼搭而成，一块破木板或一块草帘、破布就当门，在抹泥的墙上开个洞就算窗。按照一般住房标准，窗户面积不得少于地面面积10%，1951年对药水弄4191间房屋测量的结果，合乎这个标准的只有19%，没有窗户的1020间占24.3%。就是这样的不能算房子的房子里住着约15000人。解放前，这里只有2只公用自来水龙头，还被地痞把持作为剥削大众的工具。水少人多，每天都排着长蛇阵，时常为了用水打架。居民们或因吃不到自来水，或因付不起水费，只好吃苏州河的脏水。晚上除西康路一段有路灯外，其他地方一片漆黑，居民点的是煤油灯，它常常成为火灾的导火线。民国32年至1949年药水弄先后发生了3次大火，民国32年7月1日的一次，烧毁了1000多间草棚，烧死了10多个人，其他小火灾不计其数。

西康路1371弄和1501弄是药水弄的两条总弄，另有支弄31条，叉弄100余条，仅两条总弄是石子路外，其他都是被人的脚步踩出来的泥径小路。这些路，弯弯曲曲，高高低低，东一个水潭，西一堆垃圾，没有排水沟渠，天一下雨就成泥浆路，十天半月不会干，居民叫它“阎王路”。居住在这样恶劣的环境里，还有什么卫生可言?因此居民死亡率极高，尤其是儿童，时疫流行时每天总有好几个小孩尸体被抛到药水弄附近的华阳纱厂门口，让慈善机关的车子前来收去。当时药水弄流传着这样一首民谣：“宁坐三年牢，不住石灰窑。”

蕃瓜弄位于闸北铁路南边，共和新路旱桥西面。这块面积约100亩左右的土地上，住着近2万人。是上海人口密度最高的棚户区。

蕃瓜弄原先叫姚家石桥，是闸北的一个小村落。一二八、八一三两次战争中成为一片废墟。战后陆续形成一个棚户区，由于当时荒芜的空地还不少，最早到此居住的棚户居民便在空地上垦荒，大多数种植饭瓜以代口粮。曾经有一段故事说，在种植的饭瓜中长出一只头上突出两只角的大饭瓜，看上去有点像龙，于是有的穷人家孩子生了病到这只瓜的面前去烧香，后来侥幸病好了，传扬出去，香火越来越盛，称为“饭瓜龙”、“饭瓜菩萨”。一个流氓利用群众这种迷信心理，还造了一座饭瓜庙，聚敛香火钱。蕃瓜(饭瓜，又称南瓜、番瓜，番与蕃字通用)龙(弄)也就因此得名。

住在蕃瓜弄的穷人甚至比药水弄的穷人还要穷。据调查，大统路425弄(蕃瓜弄一部分)202户老居民，解放前，16～45岁有劳动力的404人中，有142人失业，占35.15%，他们只能以拾荒、乞讨来过日子，186人拉黄包车、踏三轮车或做小贩糊口，占46.04%；只有76人在工厂工作，占18.81%。他们中大多数人连草棚也搭不起，只能住在“滚地龙”里，这是一个像形名称，原名“窑棚”，属于草棚中最低劣的一种。它没有屋顶与墙壁之分，用竹片做骨架，形成一个半圆形，上面盖上破芦席、破麻包，一头用破物堵住，另一头挂上破草帘或破布做门，就成为“房子”了，滚地龙都很矮小，人要爬着进出，里面没有桌椅床铺，是由稻草、芦席和破棉絮组成的地铺。就是这样狭小得无法转身的地方，经常要挤上五六口人。

肇嘉浜是旧上海最大的水上棚户区。原先，肇嘉浜是一条上通泗泾、七宝，下达日晖港的通航河道。后河道逐渐淤浅，到民国26年抗日战争前后终于变成臭水死浜，浜两旁也逐渐聚居了一大批棚户居民，到解放前夕共有居民约8000人。

这里的“房屋”因地制宜，有搭在岸边空地上的滚地龙，也有一半搭在浜岸上，一半搭在水面上的“水上阁楼”，也有一种在岸边挖个地洞，洞口以泥作坝的窑洞式的“水旁地室”，也有泊在泥浆臭水中的船，等船破了拖上岸继续住人。肇嘉浜的水又黑又臭，是蚊蝇的孽生地，又是疫病的传播场。棚户区居民白天劳累了一天之后，晚上还要继续受各种虫子侵扰。肇嘉浜棚户区的居民，在居住上所受的煎熬，比蕃瓜弄有过之而无不及。

还有一些穷人，租房无钱，搭屋无地，只能蛰伏在桥洞和废弃的碉堡里，甚至露宿街头，无家可归。

摘自《上海房地产志》