当前位置: 首页> 问答> 干货必读 老街区改商业的六大创新要点
  • 干货必读 老街区改商业的六大创新要点
  • 2020-11-14 21:24:33
  • 历史文化街区的兴盛来源于旅游业与商业的跨界融合。当多数商业地产担心电商冲击的时候,旅游业当前繁荣向上的榜样已经告诉我们,真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。


    大约10年前,上海新天地和南京1912的成功,为中国历史文化街区的改造做出了表率。这就是解决当前中国城市千城一面、营造城市名片的极好方式,各地政府也对此趋之若鹜。因为这既是振兴文化、更是地方政绩的佐证。


    每个城市都有自己的历史街区,但能打造成新天地、受到本地市民拥趸、受到业界顶礼朝拜的的却少之又少。


    纵观国内外著名的文化历史街区都有这样的几个基本特点,这些也是项目成功的基本要点:


    1、 大部分位居城市中心地段

    地段论在历史文化街区这类产品中,是个必然的存在。历史文化街区的成型,是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。彼时的中国城镇化尚未发展,农业人口居大多数。在农耕文明或者工业化初期阶段的时代,码头集市、工厂市镇,就是当时最重要的城市聚集地。


    随后中国多数城镇的发展,都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内,因快速城镇化大潮的需要,才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构,兴建基础设施,新建新城,从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城,老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城,老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限,因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。


    而历史文化街区,就是老城功能的集中体现,是不同于新城建设的城市名片。这里,苏州的建设案例就是个典范。


    2、 承载着浓郁的城市文化,具备功能的多样性。

    在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中,对多样性的必要性有段精彩的论述:一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的,而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。


    其实,建筑立面风格只是一个方面,笔者理解,这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面,更重要体现在业态的多样性上。


    历史街区的多样性从旅游角度来看,就是给游客更多的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代,淘各种城市文化的东西,在淘中收获眼界和惊喜,将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来,让孩子体悟所在城市的精华与特色,这就是一种惬意的微旅游方式。


    3、 建筑修旧如旧,保护性创新

    对于历史街区的改造手法,往往有以下三种方式:


    第一,拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府,要求保护老北平城的故事,就是这种模式最好的记忆。但是,相比欧洲的历史保护,中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。


    第二,建筑整治以适应当前社会的功能

    修旧如旧,并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素,是所有历史文化街区通行的操作模式。具体操作方式,将在后面展开论述。


    第三,不做硬件调整,直接改变现有功能。这是种比较理想的方式,但在操作中,要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一,这种成功配对的概率较低。


    4、 业态内容大幅置换,与时尚潮流贴近。

    历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝,业态变迁,新兴的商业大多集中在新城核心商业带,原先的商业集市逐步衰退。


    改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下,可以分为两种模式:第一,改造成文化和旅游街区;第二,改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文化旅游街区偏重的是展示功能,体现的是热闹与繁华的氛围;而居住和商业区则以酒店、SOHOLOFT公寓、特色商业为主,是一个偏向安静的元素,是一种改良的生活方式。


    5、 商业模式设计科学合理

    经济基础决定文化形态,没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。


    目前来看,有几种通行的商业模式:


    第一,整体租赁,投入资本改造提升,依靠后期成功运营的租金价差,补足前期投入,并获得项目操作利润。


    第二,投入资本改造,并通过其他土地资源置换补偿,获得经营利润收入。


    第三,混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合,根据实际需要进行混合设计。


    这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点,就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测,是决定成败的关键。


    6、 高手运作,专业团队是核心

    从目前操作来看,对于历史街区的改造,一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子,中青旅打造乌镇,这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法,都是项目成功的基础因素。


    受制于体制和资金的影响限制,以政府为主体,主导开发的历史街区,笔者基本尚未看到成功的案例。企业主导,政府配合,是打造一个成功街区的基本操作条件。


    ---------------------------------------------------------------

    派沃设计致力于商业综合体设计、购物中心设计、百货设计、大型超市设计、专业卖场设计。

    【联系我们】

    电话咨询:021-61032677

    微信咨询:1745344593

    派沃官网:www.powerde.com