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一个菏泽人眼中的“取消限售”

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楼主
  万科都心里

这两天,因为一则“取消房产限售”的消息,让长期默默无闻的菏泽上了热搜。

作为一个20多年的母胎菏泽人,在新闻上看到自己家乡的名字,确实是不容易。

不少人可能都没怎么听说过这个城市吧,即便听说过,大致印象也就是山东的小县城,看起来就比较穷的样子。

在百度资讯里搜索“菏泽”两个字,下面的相关热点真是非常的“百度”。

当然,我不是菏泽的“形象大使”,今天不是来给家乡“洗白”的,只是针对这次取消限售的消息,与大家分享一些关于菏泽房地产的特殊情况。

先来说说这个限售政策吧,是2017年11月份出来的,规定在菏泽买了房以后,本地人两年内不能卖,外地人三年内不能卖。

当时父母正在考虑是不是要在市区买一套房,我们家作为最后一批货币化棚改的,手上拿到了点钱,要是我在北京混不下去的话,在菏泽市区买一套房,也算是能“保个底”。

限售政策出来以后,市面上能买的房子一下子就少了很多,因为当时菏泽很多的二手房都是不满两三年的,至于为什么会是这样的情况,就不得不从菏泽的房地产历史问题说起了。

菏泽人小农思想挺重的,在07年之前,城市里基本都是平房,大家都喜欢建个小楼小院啥的,大概也就三四层的样子,一楼作为门面房,卖卖东西做点小生意啥的,上面几楼放货和住人。

老人们也都是几十年的老街坊和老邻居了,彼此都不愿意分开,而且这些小楼小院的,地皮都是永久产权,上面的房子可以不断翻新重建,一代代传下去,而商品房则只有70年的产权,所以菏泽的房地产开发事业起步特别晚。

大家都不愿意搬走,又是小城市那种小圈子的熟人文化,拆迁工作的难度特别大,一直都留着大片的棚户区,这也是造成外界认知中的菏泽比较“穷”的原因吧。其实就我生活的那片来说,各家的经济情况不能说特别差吧,早几年过年回家的时候,这些小楼小院的边上,就停满了私家车,像奔驰、宝马、奥迪这种有点档次的也不少。

转折点在2015年,山东省政府和菏泽市政府把棚户区改造提到了一个非常高的位置,连续出台了很多政策推进落实,后面几年菏泽市的棚改量都是全国第一。特别是16和17两年,菏泽的城市面貌用翻天覆地来形容都毫不夸张,同时也诞生了大量的百万富翁。

刚开始的棚改项目,都是直接给钱的,然后拿着钱再去买商品房。为了鼓励大家配合拆迁,给的钱真的不少,所以这几年菏泽的房价也涨得很快,15年大概两三千的均价,到现在已经要六七千了,还出现了很多上万的楼盘。

造房子的速度肯定没拆的快,有的人就拿着补偿款去济南、青岛等省内大城市买房了,也有的给北上广一线城市打拼的孩子付了首付,剩下的则是干起了炒房的活。上了一个新楼盘就先去抢购,然后再转手加价卖给刚需的人,毕竟那段时间菏泽的房子是供不应求的,这帮人靠着炒房又大赚了一笔。

正是为了抑制这种现象,政府才在17年年底出台了这个限售的政策,加上棚改项目从货币化到安置化的转变,虽然今年菏泽的房价还是涨了点,但买卖的活跃度明显降温了,也算是达到了政策的预期效果。

那为什么最近又取消限售了呢?

我个人猜测和前面说到的安置化有关,从15年大面积棚改以来,除了货币化拿现金的,也有不少是安置化拿房子的,到了17年后期则基本都是拿房子的了。而这些房子全部都是期房,据说15年最早的那一批,要到明年才能拿到现房,也就是从拆迁到真正拿到安置房,会有一个至少4-5年的等待期。

这意味着大概从2020年开始,菏泽将会突然出现大量的新增房产供给,而这个增量会持续3年多的时间。再加上之前的限售政策,大部分房子都将在2020年满2年或者3年,从而可以“解禁”流入二手房市场。

如果这两股供给力量同时进入菏泽房市的话,那么对于这样一个人口不到千万的小城市来说,对房价的冲击是非常巨大的。

根据我自己和家里亲戚朋友交流的感觉,菏泽现在已经没有太多的买房刚需了,几乎没有什么从外面新流入的人口,本地人大多都有不止一套的房子,等那些房子都“解禁”了以后,很难有足够的买家来接手。

所以,从我的角度来看,菏泽这次取消限售政策,主要是为了避免2020年的“撞车”,让市场分批消化这两大波的“解禁”。

这两天网上有很多人将取消限售认为是国家房地产政策开放的信号,这也太看得起我们小菏泽了。其他城市的情况不清楚,反正菏泽这次取消限售,应该是由于自身特殊的历史原因所造成的。

要说有什么示范作用的话,对于那些前几年棚改项目比较多的三四线城市来说,可能也面临着差不多的“解禁问题”,估计接下去也会采取类似的措施吧。至于北上广那样的大城市,放松的可能性微乎其微吧。


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