近日，中国证监会网站显示，井冈山旅游开发有限公司披露了“招股说明书”，正式进入IPO申请队伍。这是井冈山，2001年以后，第二次抢购潮。与首次公开募股相比，该公司获得了龙腾租房100%的股权，而作为索道净资产的井冈山则大大提高了旅游产业链的完整性和盈利能力。与我国大型风景名胜区上市公司相比，井冈山旅游仍存在较大差距，但行业分析人士认为，井冈山旅游市场潜力大，具有更大的扩张空间、内部复合发展机会，否则将成为国内首个红色5A上市风景区。

红色和绿色资源的双重富集

每年旅游收入保持两位数增长

井冈山旅游作为依托地方特色旅游开发的综合性旅游企业，主要从事井冈山景区观光索道业务、景区客运业务、景区配套综合服务、旅游酒店业务、旅行社业务和供水服务。根据其股权报告，该公司的收入和净利润在过去三年中呈稳定增长趋势。2014年至2015年营业收入分别为983.913亿元，1.22亿元，2016年增长1.36亿元，增长11.48%，2015年实现净利润2204.69亿元，比2015年增长6991%。

图/井冈山旅游业2014/2016年度部分金融数据

，以井冈山旅游为基地。景区面积261.43平方公里，自然生态旅游资源独特。井冈山作为中国革命的“摇篮”，也拥有非常丰富的红色资源。到目前为止，有100多个保存完好的革命斗争场所.

自然资源和红色资源的双重增长为井冈山旅游带来了大量游客，也为井冈山旅游收入的持续增长奠定了坚实的基础。井冈山风景区近三年来接待游客的人数保持在两位数以上。

政策环境有利

或者是第一家上市企业的红色5A。

红色资源特色景区型旅游企业，已被列为景区级旅游企业罕见。但井冈山上市的特色资源并非一帆风顺。今年是井冈山旅游IPO的第二次影响，早在16年前的2001年，井冈山旅游也曾试图上市，但最终由于一票之差，未能获得A股。

近16年来，井冈山旅游的政策环境发生了多方面的变化。2016年年底，，支持旅游资源的大型旅游企业丰富，管理体制明确，符合国家旅游发展战略和上市条件的大型旅游企业上市融资，债券市场更支持旅游企业。一些旅游证券分析师认为，中国旅游业正进入政策蜜月期。就井冈山地区而言，在国家红色旅游发展规划纲要等特殊政策的支持下，带动了红色旅游经济的发展。此外，颁布明确禁止党政机关在21个景区开会的优惠政策，不包括井冈山关于严禁党政机关在景区开会的通知，也为井冈山旅游业的发展创造了巨大机遇。

据中国社科院旅游研究中心特别研究员杨燕峰介绍，随着消费水平的提升和旅游业的发展，景区存量下限的市场观有了很大的改善。旅游景区的交通、索道、特许经营、酒店餐饮、IP经营活动的选择，使市场看到景区的二级利润空间。

2001年以后，井冈山旅游在2009年收购了龙腾100%的股份，2011年收购了毕家山索道的运营净资产，并与旅游公司和井冈山国家资产管理局进行了资产重组。主营业务继续优化，资产多次重组，再加上政策和资本市场的优势，杨燕峰表示，他对井冈山旅游IPO第二次冲刺非常乐观，毕竟，在目前的国内资本市场上，没有5A红色旅游景区成功落地。

小型资产

一些指标在同类企业的底部

虽然红色旅游市场潜力巨大，政策在很多方面都是有益的，但与国内已上市的同类企业相比，井冈山旅游具有一定的差距，景区数量较少，刚刚达到IPO的水平。

从2014年至2016年，井冈山旅游实现营业收入98亿元、1.2亿元、136亿元，净利润分别为-16.093亿元、12.9755万元和22.069亿元。同期黄山旅游收入1.49亿元，1.665亿元，1669亿元，普陀山旅游收入3.41亿元，3.57亿元，1.432亿元。尽管2014年至2015年井冈山的收益和利润受到2014年杜鹃山索道事故的严重影响，但2016年的业务已回到事故前的水平，但在上市的旅游企业或拟议的旅游企业中，井冈山旅游的总体规模仍较小。

股本报告还显示，2016年底井冈山旅游业的资产负债率为30.96%，而在同一行业上市的资产负债率平均为26.02%。

与上市旅游企业的财务数据相比，索道收入是大多数景区的印钞机。 如 2016 年黄山旅游索道营业收入 4.7 亿元，毛利率 83% .. 成，峨眉山A 索道营业收入 2.9 亿元，毛利率 73.09% .. 然而，拥有龙潭和阿中山索道的井冈山索道营业收入为 4855.38 万元，毛利率仅为 62.71% 。

图6风景名胜区索道业务数据比较

此外，黄山旅游饭店的营业收入为59亿元，毛利率为32.10%，九华旅游酒店板块价格为1.4亿元，毛利率为23.72%。然而，酒店有两个悠久的历史，酒店位于酒店中心区的酒店仅为35222万元，毛利率为-44.66%。

筹资与改善资产规模困境

除了酒店设施陈旧、索道定价偏低等原因外，井冈山旅游与国内大型、知名的旅游公司，其自身资产收入过少是促进公司旅游业务发展的重要原因，这也是井冈山旅游决定大力开展IPO，筹集资金投资新项目，使公司做大做强的重要原因。

根据股权声明，井冈山旅游拟为中国井冈山红色文化场景体验博物馆、井冈山旅游汽车购买、井冈山酒店红色主题转型筹集1.54亿元。

井冈山旅游业认为，上述三个项目的转型，将在提高公司经营绩效和品牌形象的同时，进一步提升公司的核心竞争力和成长性。它对提高客人的平均消费水平和提高企业竞争力具有重要作用。以酒店业改造为例，井冈山旅游核算项目完成后，井冈山酒店和井冈山酒店的开放客房数量分别从96间和52间增加到102间和72间，客房入住率分别从40%和39%提高到65%和55%。房间的平均单价从每天141.5元和93元分别提高到320元/天和200元/天。新的饮食收入和会议收入预计也将增加80%。

然而，一些分析认为，仅限于发展以旅游为基础的红色旅游，在很大程度上不能解决井冈山旅游收入和规模难的问题。杨燕峰指出，针对红色旅游资源及其周边村庄、古镇、山岳风景区资源，井冈山旅游可以考虑两种发展方向，一是以景区为平台，叠加项目或进行IP经营的复合开发，这是目前为多个景区挖掘资金的主要方向，第二种是采用整合并购和扩展扩张的方式。只要井冈山旅游与资本市场对接，这两种类型的井冈山旅游就有着巨大的经营空间。从底部的小规模风景区发展成为规模更大的旅游群体并非不可能。