北京中粮广场建于1996年，地理位置显要。它位于建国门内大街8号，北向长安街，西距紫禁城中轴线仅1公里，是中国元首开启国庆阅兵的起点；南迎城市北京火车站，每天见证着百万人流汹涌着进出城市的门户。

▼改造后的建筑外貌

这座建筑还是一个时代的象征：作为中粮集团第一座总部大楼是中粮人20年集体记忆的见证，中粮在这里从一家本土央企成长为世界级食品产业和地产巨头。虽然其总部一年前搬离这里，但很多重要的部门仍然留守并入驻着众多重量级的企业总部，仍是中粮精神的“圣地”；建筑也是九十年代北京公共建筑风格的代表：整座建筑以45度角扭转的柱网嵌入城市肌理的方式非常独特，南北两座V形14层的办公塔楼（AB座）和中间一座同样扭转了45度的正方形连接体（C座）咬合而成，既让塔楼锋利的四角呈现强烈的几何性，又把建筑和用地边界的空间留有很强的公共性。外墙米色花岗岩主体、咖啡色的基座、镜面反射玻璃的带型条窗和金黄的屋顶；内部空间装饰了米色石材为主体的地坪，绿色、和红色石材拼贴的装饰，不锈钢柱子和栏杆，这些都是典型的90年代后现代特征的设计。

▼改造前

▼改造后

Kokaistudios在初次接触此改造项目时曾有犹疑，将此建筑改造为具有当代性的优越城市空间面临诸多挑战。硬件方面，内部中庭空间凹凸太多、动线复杂、层高有限。20年未曾改造的结果导致了大量弥合新旧设计规范和法规的工作。本次改造一期，包含C座地上地下空间；二期改造范围为AB座大堂和公共空间；分期实施虽然保证了项目可持续的营收，但是也给改造设计带了诸多限制，设计的意图无法完整实施或无法一次性呈现会给公众带来疑惑。我们和客户反复沟通后达成共识：设计在传承中创新，而这正好吻合了Kokaistudios遗产传承和空间品牌化的特长。遗产的传承意味着延续老建筑带来的归属感并释放建筑既有的潜能，空间品牌化则意味着营造一个融入中粮企业文化的空间体验。

▼改造区剖面图

项目定位针对建筑既有的办公规模，彻底取消了家居卖场的功能，以酒店的概念来指导办公功能的布局。首先，C座二层至五层的功能由商场调整为办公，和AB座一道在功能上可类比酒店的客房。其次，建筑地下三层到地下一层成为一个倒置的配套功能：植入了健身、餐饮、商务会议等服务于写字楼（客房区）的配套服务功能。中粮置地在此基础上打造了自己的写字楼3C体系：COFFICE（智能办公体系），COFCO Life（餐饮和健康生活）和COFCO Fantasy众创空间、共享商务办公和画廊展厅）。C座的升级改造不仅增加了写字楼的规模，而且极大提升了整个写字楼的服务空间和空间的价值。这一行动彻底改变了建筑的办公和商业两个原本毫无关联的业态配置。最后，建筑的底层则贯通ACB三座建筑的南北轴线，并让C座的底层成为一个开放的城市广场，配置生活方式功能，服务于室内外两侧的外摆空间，营造开放的都市氛围。针对内部空间设计方面，首先需要做减法：剔除装饰设计附着在建筑空间逻辑之外的变化，比如C座中庭内弧线的边界，A座大堂凹凸曲折的轮廓，让建筑回归了原本的简洁而明确的空间关系。而与之呼应的计划拆除B座入口上方的楼板，增加了B座入口的中庭。这样A、C、B三座建筑均明确了一个几何轮廓明晰的公共空间：六边形，正方形和五边形。

▼改造后空间布局

接着是对空间序列的梳理。从ABC的入口空间进入建筑并经过一段过渡空间的“起”“承”之后，在到达C座中庭的时候空间均为之一“转”：空间在上下的垂直向度和水平向室外的张力被释放开来，将人的体验带向高潮：向上，阳光透过顶部的玻璃穹顶（保留现状的结构）投射进正方形简洁的中庭空间里，经过漂浮的玻璃盒子的反射上演了光影与几何精彩的互动，呈现出万花筒般丰富的效果。同时，日光变化和玻璃盒子外立面方式设计的幕墙让底层的广场得到一种室外空间的感受，一改变了筑内部原本封闭而单调的感受。在顶光的引导下，电梯到达顶层，会发现一个完全沐浴在阳光下，与世隔绝的花园。

▼顶层的花园空间

▼从顶层往下望，光与玻璃盒子的互动

向平面的四周，由于底层的咖啡或餐饮均采用了通透的形式，从室内的外摆区、商铺再到室外的外摆区和外部的景观花园，形成了平远的景观。向下，新植入的螺旋楼梯不仅仅是空间中优雅的雕塑，。楼梯螺旋而下，人的视线随之下沉，渐渐离开了底层喧闹的入口和室内外生机盎然的绿化景观，将注意力关注到地下三层的空间。在到达地下三层的广场上，重新审视整个中庭的时候，不仅仅会感受高耸的空间带来的兴奋，更吸引人的是中庭周围的空间，如同被庇护的家的场所。B1的画廊和COFCO Life，B2的COFCO Fantasy和B3的健身、休闲等服务功能为写字楼提供了舒适的服务环境。

▼新植入的螺旋楼梯带人穿梭并感受整栋建筑

最后是氛围的营造：内部材料的选择和构造的设计与空间的特质以及配置的功能完全是一体化的设计。地上的办公空间和地下的服务空间分别呈现冷暖基调的对比。中粮的绿色生态概念嵌入空间的每个节点，生态绿植的参与和简约的浅米色石材、木的吊顶和地坪，让空间的氛围宁静舒适，一改常规写字楼冰冷的格调，另外，代表了老建筑材料的两种材料仍被恰如其分的组织进来：绿色石材始终限定交通性节点，而哑光不锈钢巨柱则支撑起中庭上部的写字楼的玻璃盒子，并限定了AB座的入口大堂，这些有着历史意蕴的材料均让建筑和老楼的关系充满温情。

▼地上办公与地下休闲呈现冷暖色调的对比

▼哑光不锈钢巨柱贯穿整栋建筑

▼木的吊顶让空间的氛围宁静舒适

▼休闲空间

▼楼梯

外立面的设计同样围绕着传承和创新的矛盾关系，重点是C座调整为写字楼后和AB座塔楼的关系，C座需要更为通透的立面来满足办公的功能，同时不失去建筑和AB座的联系。设计既没有选择复制AB塔楼主体带形窗的立面，因为这样做C座将被淹没在AB座巨大的体量肌理中，从而毫无个性；也没有让C座进行毫无顾忌的自我表现，因为那样会孤立于群体之外从而失去力量；相反的，C座创造性强调并重申了与AB基座柱列的关系，而让建筑总体的关系得到巩固和强化；底层的石材柱子向上分叉、延展、转换形成支托，包裹一个晶莹的玻璃盒体。C座的立面不仅作为个性彰显的建筑主体而存在，而且加强了建筑群组整体的概念，同时这个新的立面简洁有力的限定了建筑和城市间的公共景观的背景。

▼外立面石柱

▼底层的石材柱子向上包裹一个晶莹的玻璃盒体

▼入口对望街道

▼办公空间

中粮广场改造在落成之后，在北京的城市更新领域已经收获了众多的赞誉，项目的成功不仅是建筑再利用的优秀案例，同时更是城市更新的胜利。在Kokaistudios的城市观点中，整体设计的观念是至关重要的，整体设计并不意味着设计单项或建筑单体的简单叠加，而是设计不同方面的叠加所产生真正的化学反应。项目改造完成后不仅让中粮广场建筑本身得到了提升，写字楼内部的人群和公共活动得到了激发，而且广场的公共服务也吸引着周边写字楼的人群，改变着这个区域的办公生态圈。 新的肌体不仅作为孤立的个体被创造，而是能够恰如其分的融入老的肌体，并且在功能、空间、时间和城市形象等各个方面激发彼此的潜能与活力。

▼夜色与建筑

项目名称: 北京中粮广场

位置: 北京市东城区建国门内大街8号

面积: 49,000平方米

建筑改造: Kokaistudios

首席建筑师: Filippo Gabbiani, Andrea Destefanis

建筑设计总监: 李伟

室内设计总监: 王思昀

设计团队: 秦占涛、 Eva Maria Paz Taibo、Daniele Pepe、Kasia Gorecka、 Marta Pinheiro、黄婉倩

合作单位: 中国建筑技术集团有限公司

摄影: Seth Powers

开业时间: 2017年6月

来源：快咨询

---

中国城市更新论坛之城市行走上海站：探访大虹桥

4月13日，中国城市更新论坛再度造访上海，这次我们将专程探访上海的未来之城：大虹桥！我们将通过五个经典项目的串联来展望一种新的城市发展格局：让机场成为城市的新起点！

城市行走第一站：办伴（冠捷空间）

城市行走第二站：龙湖.虹桥天街

城市行走第三站：虹桥新地中心

城市行走第四站：瑞安虹桥天地

城市行走第五站：乐贤居

城市行走第六站：红星爱琴海购物公园

初拟流程：

 

时间：2018年4月13日10:00--18:00

主办：中国城市更新论坛

承办：ENJOY趣办

 

协调人：中国城市更新论坛上海办事处主任韩茹

论坛主持：  陈方勇

 

流程：

10:00-11:00  

参观并交流办伴虹桥项目

11:00-12:00  

参观并交流龙湖虹桥天街项目

12:00-13:00 

午餐

13:00-14:00  

参观并交流虹桥新地中心项目

14:00-15:00 

参观并交流瑞安虹桥天地项目

15:00-16:00

拜访虹桥管委会，了解大虹桥发展规划

16:00-17:00

参观乐贤居项目，了解上海地产集团城市更新经典案例

17:00-18:00

参观并交流上海爱琴海购物公园项目

 

初步确定出席的交流嘉宾：

 

中国城市更新论坛主席、高和资本董事长 苏鑫

佰仕会上海分会会长、商业地产一姐 刘晓兰

办伴创始人 胡京          

红星美凯龙集团执行总裁兼董事会秘书 郭丙合

盈石中国总裁 何诚

上海地产集团资产管理总经理 刘琦

上海房地产经营有限公司资产管理部经理 骆麒

新地集团营销总监 涂立超

更多的重磅嘉宾还在陆续加入……

 

本次活动为闭门活动，谢绝一切非请自来。业内朋友欢迎参与交流，纯观摩门票：1080元，中国城市更新论坛理事单位、佰仕会会员可享特惠价：668元（更多优惠可申请办理佰仕慧体验会员卡及佰仕慧超级会员）。欢迎上海的城市更新优秀案例代表联系我们，可以安排参加此次研讨或作为下一批待考察案例！

针对长期用户，现特推出两类会员卡供大家选择：

1、佰仕慧体验会员：年费1880元。有效期内可任意选择佰仕慧城市更新研究院主办的线下沙龙三次（单次门票统一为1080元），可加入佰仕慧创新生态营（群）与导师、学员保持长期互动，可享受会员特别优惠参加佰仕慧组织或协办的任何付费活动。

2、佰仕慧超级会员：

收费标准：年费16800元，经过特别认定者可申请终身会员（一次性8万元）

资格认定：1、地产+创新生态的践行者或相关生态圈主要业务负责人，代表独特商业模式，具有决策推动力；2、人品正直、思想开放、经验丰富，具有契约精神，能够遵守行业规则，享有业内良好口碑，愿意参与圈层共建。

会员权益：1、有效期内可加入佰仕慧超级会员群，与行业领袖和精英保持长期互动；2、全部免费参加佰仕慧城市更新研究院主办的各类线下沙龙（每年不少于12场，单次门票统一为1080元）、主题论坛（包括地产金融创新论坛等，收费不等）及年度大会（包括中国城市更新论坛等，单场门票价值6680元）；2、可提出定制服务需求，可免费要求一次不超过1小时的一对一线下咨询一次，可向佰仕慧城市更新研究院提出定制咨询服务；3、可优先成为佰仕慧顾问团成员，成为佰仕慧生态服务体系成员，共同对外提供创新咨询服务；4，可成为佰仕慧优先孵化及向机构推荐的候选项目，有机会获得后续成长训练营及投资路演对接资本机会。

 

报名咨询或申请成为佰仕慧会员请联系一位叫梨子的姑娘，电话同微信号：18201309117

---

《佰仕慧资管课堂》课程计划

2018年3月1日（已完成授课）

南京光普信息技术有限公司 创始人，开讲第二十九期课程：

大数据在商业地产领域应用的思考与实践

2018年3月8日（已完成授课）

华夏幸福北京区域事业部产业发展副总经理许建生博士开讲第三十期课程：

城市与产业的并行线

2018年3月15日（已完成授课）

德富资产执行合伙人吴舸开讲第三十一期课程：

详解不良资产里雷与宝

2018年3月22日（已完成授课）

MIT GIS Scientist Project ManagerFounder and CEO of GEOHome杨晓雯博士开讲第三十二期课程：

大数据在美国是怎么用在房地产上的

2018年3月29日（已完成授课）

中金前海董事总经理胡祺昊 开讲第三十三课程：

新零售看什么，为何资本会投百果园这样的便利店升级？

2018年4月5日

新合作供销一家商业管理有限公司总经理 陈靖路 开讲第三十四课程：

供销e家，从农村到社区的生意怎么做？

2018年4月11日

上海万街商业总经理、壹号街联合创始人李明峰 开讲第三十五课程：

从鸡肋到宝贝，万街教你如何玩转社区商业！

2018年4月19日

松源资本合伙人CEO 郑杏果 开讲第三十六课程：

为何我们更愿意投社区教育？

2018年4月26日

罗昂设计创始合伙人王芳 开讲第三十七期课程：

好的设计真的可以让城市不断更新！

王芳

　　王芳，logon罗昂建筑设计创始合伙人、建筑师、设计师，善于运用各种色彩，注重生活方式的建筑设计界御姐。德国柏林建筑工业大学和同济大学建筑学硕士，多次荣获国际建筑设计大奖。罗昂设计在过去13年历程中完成了800秀、上海博物馆等50个优秀城市更新项目，全面提供项目定位、城市设计、建筑设计以及室内设计的一站式服务。

时间：每周四晚20时-22时

地点：佰仕慧资管课堂（微信群）

新学友申请听课请扫码付费加入课堂，老学友还没来得及加入微信群的请加本人商务微信“Frank_Chenfy”，出示圈友身份认证信息，我会第一时间加您入群！