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业内解读:四川限贷新政,释放这几大楼市信号

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  太原海尔国际广场

昨晚,四川楼市又迎来一次“大地震”。

这次政策直接针对川内二线城市。

相信大家已经通过各种渠道看到文件了。

小编简明扼要地为大家划了重点→

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购买首套房

四川甘孜州、阿坝州、凉山州(除西昌市)居民家庭,最低首付款比例为25%。

四川其他地区最低首付款比例为30%。

变化:原来其他地区首套房首付是25%,现在上涨5%。

购买二套房

拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭:

成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付款比例不低于70%,且贷款最长年限不超过25年

成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个区域,最低首付款比例不低于60%,且贷款最长年限不超过25年

甘孜州、阿坝州、凉山州(除西昌市)最低首付款比例为40%

全省其他地区最低首付款比例为50%

变化:全省大部分地区二套房首付由原来的40%变成50%。贷款年限降低到25年。

购买三套房及以上

拥有2套及以上住房的居民家庭:

成都市(无论是否有贷款或是否结清相应贷款)住房的家庭,暂停发放商业性个人住房贷款

全省其他地区,已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款

变化:全省(除成都外),如果已经有2套房及以上,还清了前面贷款才可再贷。

划重点:成都市买房2套房及以上,无论你还清没,都无法贷款。再说,成都限购,你想买第三套,现阶段也不可能的。

至此,继今年海南调控加码之后,四川成为第二个进行全省调控的省份。

专家解读

问:在房住不炒的大背景下,昨晚出台的四川房贷新政,提高了大部分地区首付最低比例以及减少贷款最长年限,这给市场传递出什么信号?

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷(笔名):

为了调控目标不动摇,支持刚需,遏制投机炒房、控制投资需求,会对部分改善需求形成影响

>>>西南财经大学经济学院副教授刘璐

去年底以来,川内二三线城市房价涨幅较为明显。这次政策出台主要就是针对川内二三线城市。因为成都的调控政策一直较严,这对川内二三线城市的投机性购房需求会有较大的抑制,预计接下来,这些城市的房价涨幅会越来越小

问:成都5.15限购后,部分购房需求外溢至川内二级城市,住宅及土地市场活跃度高。此次房贷政策的调整,二级城市楼市会迎来哪些变化?对购房者、开发商、中介分别有哪些影响?

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷(笔名):

二套按揭贷款时间从最长30年压缩到25年,相差五年,这个差异并不大,比较温和。更要看到隐含的利率变化利率上浮的水平已经达到全国较高高水平,再上涨的可能性不大。二套房贷款首付由40%增长到50%,对于按揭不会带来特别大的影响

二级城市的房价,在过去的一年半时间,优质板块的品质楼盘大都已经翻番,房价进入高位,市场本就有进行调整的需求,新政是增速减缓,涨势趋稳的一个信号

开发商之前拿的地块,价格相对较低,在目前依然有比较高的盈利能力,新的土地出让,因为二级城市没有限价的影响,核心区土地市场依然供不应求,土地价格上涨是大的趋势,不可逆。

对于中介,主要的成交会回归到低总价的一些主流房型。一些大的中介将在市场继续占领更高的份额,比如南充的优居,因为门店多,服务质量较高,虽然中介费比较贵,依然可以在这样的市场中获得比较高的份额

问:对于人口流入量不大的川内二级城市来说,在返乡客、投资客居多的情况下,提高二套房首付比例至50%,抑制投资性需求的同时也提高了普通购房者的置业门槛,对于他们来说,什么时候才是下手的好时机?

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷(笔名):

第二套按揭首付最低50%,相对之前上浮10%。这样的政策落地在二级城市,敏感度低于成都。二级城市投资需求相对较少,而购房趋保守和稳健。

对于没有剪刀差的二级市场新房而言:一些大牌开发商,比如:万科、绿地、融创等,这些是比较好的新房机会,但板块选择依然是重中之重,不能盲目进入旅游、养老类地产。二手房可以追求一些次新房而绝不是老破小,一定要摒弃老破小的观念,目标要直指次新房,当然技巧是“淘二手房”,买入低于同质产品20%的房源。

问:方案指出,对于房地产市场发生较大变化的市州和区域,调整当地差别化住房信贷政策。这是否意味着各地房贷政策不会一刀切,还有一些政策空间?

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷(笔名):

这个政策留有一定的空间。在国家统计局70个大中城市里面,四川有泸州和上榜中央电视台的南充。这些重点关注城市如果还不能把房价控住。有可能进一步提高首付比例等差别化调控手段

住房信贷政策主要是:根据客户的优质度,在首付比例和利率方面进行微调,因为利率上浮目前已经高达15%甚至20%,利率进一步上调的可能性几乎没有

>>>西南财经大学经济学院副教授刘璐

政策出台就是促使二三线城市房价的上涨幅度减小,具体指标就是房价每月环比涨幅变小。这和人跑步一样,有惯性在里面,只有先让加速度越来越慢,才能达到让市场平稳的效果。而不是马上转跌。

问:上周末四川发布做好房产调控的通知,不到一周,房贷新政落地。密集的调控加码下,未来二级城市引入限购政策的可能性大吗?

>>>北京大学硕士、成都楼市实战专家贰爷(笔名):

8月18日,“24条”发文要点是:要坚持调控目标不动摇、力度不放松、支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房!

短期内来看“货真价实”限购的可能性极小,如果有限购政策,也类似昆明市的限购。即是一个自然人限购一套。也要看到,二级城市主要火爆的市场是主城区优质版块的品质楼盘,而周边区域以及县和远郊区依然有去库存压力,相关部门调控比如综合考虑。如果部分城市的楼市还过于抢眼,进行短期限的限售成为可能。

网友反映

网友早就在网络炸开了锅。他们是这样说的:

小编夜观星象,楼市已变


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