7月14号早上9点，我将和“今日房产”一起，在映客直播、易直播、小米直播上，直播上海虹口一块住宅用地的拍卖。邀请您共同见证一个上海房地产市场的奇迹时刻，看看上海中环土地拍卖价格会超过10万/平方米么？

其貌不扬，却是地王

这块地官方名称为“虹口区凉城新村街道073-06号地块”（以下简称凉城地块），东至广粤路（其实地块和广粤路并不挨着，中间还夹着一个宾馆和一个菜场），地块的西边是一片居民小区，南块的南边是海军的警备区，北边就是广灵四路，将来这块地建成的小区入口，肯定在广灵四路上。但目前广灵四路并没有延伸到大宁区域，它往西到了一条河就打住了，但好在广粤路在中环有个匝道口，交通还相对方便。这块地目前被用来做停车场。

这块地不大，只有19959.5平方米，30亩地，容积率2.75，可以盖54888.6平方米的房子，限高90米限低24米，将来很有可能就是4幢30层高的房子，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，而且住宅套数不低于450套（含保障性住房），因此这个项目，100平方米以下的户型占大多数，我估计部分端头套可能面积会放大一些。54888平方米的计容面积里，要无偿建设5%的保障房、2000平方米的社区行政和医疗卫生设施，5%要建商业而且不能卖、还要有15%的自持物业——这是上海今年拍卖土地出现的新规定，也就是说开发商要持有15%的房子70年。

这地块的起拍价在20.85亿元，起拍楼板价在38000元/平方米，但这个也不能卖，那个也不许卖，这个项目能卖的只剩下了39166平方米了，因为那些不可售的物业未来租金相对有限，这个项目真实的楼板价，已经超过5万/平方米了。但开发商们趋之若鹜，据说已经有25家公司准备参与这次拍卖，微信公众号“上海房地产观察”在7月11号发了一篇文章，说这块地楼板价极有可能到突破10万元/平方米，“假如开发商好久没见过市中心的土地，一不小心头脑发热，那么凉城地块的楼板价也许会超过15万元/平方米的天价”！

预期很好，三大原因

为啥大家预期会这么好呢？我估计有三个原因：

第一个原因，供应稀缺，需求旺盛

凉城地块是2016年迄今为止拍的地块中，最接近市中心的一块地。这个区域算虹口的老城区，居住密度较大，90年代初就建设了很多老公房，目前地块周边老公房的售价在4-5万/平方米，2000年后建设的次新房不多，主要是水木年华、中虹花园、万峰梦湖苑等小区，次新房的售价在6-7万/平方米，都是上家到手价，和购买新房只要交契税相比，下家买这些二手房还要承担上家的增值税、所得税等，因此还要再加上3-4%的成本。但凉城内的老百姓很多人并不太愿意搬出本区域买到性价比更高的其他区域，比如我有个从小住在凉城的朋友，现在正积极的在凉城找二手房，因为他父母、岳父母、同学、朋友都住在这里，所以他也不想买到性价比似乎更好的浦东内环附近，他在鲁迅中学谈恋爱、去海军司令部游泳、到虹口体育场踢球、在四川中路逛马路，这里有他全部的青春回忆。

虹口片区土地其实极为稀缺，近几年供应量并不算高，但人口密度大，改善型需求的客户绝对数量比较高，因为是上海的老城区，因此上海“土著”居民比较多，新上海人比较少，只要是有这个特征的区域，原住民都不大愿意搬到外区去（杨浦、闸北区的主城区也有这个特征），因此区域市场新房需求较旺盛，2015年新房成交量近35万平方米，价格更是不断跳涨，2016年均价达到71423元/㎡，较15年上涨25%；整个虹口区所有取得了预售证的房子加在一起，只够卖5个月，市场形势一片大好不是小好。凉城地块所处的板块，从2014年开始就没有新房供应，市场竞争空白。

虹口区二手住宅市场，2016年头5个月就交易了36万平方米，成交价格增长较快，一年同比增长幅度达到19.6%。但凉城二手房价格，一年增长幅度高达26.9%。

虹口区的住宅土地供应稀缺到啥程度呢？这几年来只拍了一块地，在江湾镇场中路北面，是景瑞在2015年6月17号拿的，很小的一块地，只能盖两幢房子，计容面积20507平方米，楼板价拍到了31793元/平方米，虽然这个价，在今年连外环的地都拿不到，但是想做好也不容易，小区规模太小，还有中小套户型比例限制，我问过景瑞的朋友，这个袖珍项目他们正在精心打磨，仍在设计报批阶段，今年肯定上不了市。

第二个原因，明星楼盘，带动价格

有几个项目，对凉城地块的土地价格有参考，换句话说，凉城地块的土地价格对它们也有影响。

01

大宁金茂府

这个项目是上海去年最红的项目之一，是央企方兴地产开发的，2015年方兴改名金茂。方兴当年在北京参拍广渠门地王，潘石屹坐在前面，问方兴的人他们是哪家公司的，方兴的人自谦我们是小公司，其实他们是鳄鱼冒充壁虎，一举夺得地王，广渠门项目就是后来的金茂府，开启了一条科技豪宅之路。

方兴鳄鱼过江来到了上海，看中了闸北区大宁路街道325街坊地块，这块地就在南北高架、中环附近，以前我在南翔上班的时候，经常开车经过，原来是个锅炉厂，这么好的地做锅炉厂多浪费，于是拆了做住宅。这块地起拍价格在47.7亿，2014年1月28号拍卖那天全中国的房地产大亨基本都到齐了，不少公司还组成了联合体，竞拍现场竞争激烈，举了一百多轮，我看了文字直播，至今记忆犹新，一开始是融绿（当时融创和绿城还是一伙儿的）和新城争，后来是融绿和合景争，再后来是融绿和鲁能争，争到85亿的时候大家都争不动了，方兴这才出手，开始和不夜城上海电气上海建工联合体（简称不电建）争，你加1000万，我加1000万，不电建举牌果断断，方兴举牌慢吞吞，但却是方兴笑到了最后，以101亿拿下这块地，楼板价4.7万/平方米，彼时边上的明园森林都市才卖3-4万/平方米，边上的慧芝湖花园二手房才卖3.5-4.5万/平方米，不光是面粉价格高于面包价，而且大家哄传上海中环要超7万/平方米了，觉得简直没有天理。方兴的同志们压力也巨大，因为地价实在太贵，有同行说既然地价101亿，你们干脆案名叫上海101好了，高，实在是高。

后来大宁金茂府凭借产品力和营销力，在2015年4月18号开盘的时候卖到了7.5万/平方米，算是勉强保本了，这让大家大跌眼镜，倒不是开盘庆功宴上金茂的营销团队抱在一起哭，而是因为中环真的卖到了7万/平方米！随着客户口碑的形成，以及大宁一些规划的逐步落实，闸北区和静安区合并为新静安，金茂府的价格一路走高，去年年底已经卖到了8万/平方米。今年5月28号开盘，9.5万/平方米的价格，两百多套一个半小时卖完。下一批再推要到9月份，超过10万/平方米是大概率事件。

外地的同行来上海看盘，我常推荐这个项目，因为真的算靠自己的产品力，改变了区域客户对价格的认知；金茂府的成功让大家恍然大悟，原来这个区域的高端客户还真不少，只是原来没有好产品来满足需求而已。

值得注意的是，用全功能的中小户型控制总价，然后用产品力说服客户接受高单价，这可能是目前上海豪宅市场的趋势，同属静安，但地段位置比金茂府更好的绿洲雅宾利（现在改成万科翡翠雅宾利了），因为单套面积较大，265-307平方米，即使有万科翡翠加持，单价目前也才提高到85000元/平方米，比金茂府低1万/平方米呢。

目前金茂府刚开始卖叠加，有点像金地天御的大平层，220-240平方米，售价3000-3500万/套，没有样板饭，没有大肆宣传，居然也卖出好几套了。这个颇值得注意，因为这意味着这个区域客户的口袋深度，还真是深不可测啊。

02

静安府

这个项目也贴着中环，只不过是在中环外。2015年3月20号，华润华发联合体与保利首创联合体竞拍闸北区市北高新技术服务业园区10-03地块，虽然都是国企，本是同根生，相煎却太急，大战了400多个会合后，华润华发联合体以70.52亿夺得10-03地块，这块地计容面积有20.23万平方米，楼板价34871元/平方米。

但这事没有完，6月3号，还是一样的配方，还是一样的味道，华润华发联合体再次战胜保利首创联合体，在这块地边上，以87.95亿夺09-03地块，这块地计容面积有23.1万平方米，楼板价38073/平方米。两块地的建筑面积（含地下）加起来要近70万平方米了，算是近年来罕见的中心城区超大项目，因为这个项目按照规划要求，要建设相当比例的人才公寓、办公楼、配套商业，于是华润华发索性“将静安CBD繁华融于社区之内”作为规划理念，利用规模优势，把这些商业办公集中起来，形成了很强大的配套，虽然外面兵荒马乱，但是里面搞得美轮美奂，自号“静安府”。

无奈这些强大的配套，现在只能在沙盘上看看，消费者目前能看的还是样板房样板区，静安府的样板房在今年4月15号提前“点映”，请了一帮媒体和同行来观影，可惜豆瓣评分不高，据我华润华发的朋友告诉我，同行们千言万语汇成一句话，就是静安府的样板房不是第一眼美女，没惊艳感，无法像金茂府一样一下子就把客户打动。

于是静安府又闭关修炼了两个多月，据说花了上千万，重新提升了交房标准，软装也全换了，前几天他们又搞了一次内部看盘，这次我的朋友圈好评如潮，易居沃顿的丁祖昱校长还写了篇文章《静安府118平方米的三房能如愿卖到1000万+吗？》

如果按照静安府对外报均价9万/平方米，118平方米要卖1062万，当然能1000万+了，据华润华发的朋友向我透露，静安府本月会开盘，可能还有会有些开盘折扣云云。

03

象屿大宁悦府

象屿在2012年底，以楼板价20029元/平方米的楼板价，拿下了这个位于平型关路汶水路的项目，总建面91366.6平方米，小区不大，户型很多，光三房就做了好几种，94平方米的、115平方米的、135平方米的，可见那时象屿对客户需求认知还是有点飘忽，想着多做几款产品，总有一款适合您。

为了控制成本，象屿也没有在产品上进行更高的装修和科技配置，但象屿大宁悦府运气真的很好，开发过程中，方兴拿了101亿地王、静安和闸北又合并了，利好消息不断，这个项目2014年9月开盘，卖46500元/平方米，到了2015年1月，卖50500元/平方米，到2015年底，已经涨到了60000元/平方米，2016年6月份最后一批房源清盘的时候，卖到了75000元/平方米。

04

瑞虹新城

这个盘是虹口区为数不多的新房项目，是虹口区高端客户改善居住条件的“标准答案”，是为数不多的上海楼市常青树。我1999年入行的时候，瑞虹新城就在卖了，香港开发商的做派，请了好几家代理公司联代PK。然后一边卖一边拆，一边拆一边调整规划，铭庭璟庭怡庭悦庭一期一期的卖了下去，每过一两年，我都会去参观学习一下，一晃已经十几年过去了，现在卖到了第七期，瑞虹新城总共有10期，据说要开到2022年。我记得瑞安的同事告诉我，瑞虹新城最终建成后，有170万平方米，可能是上海内环最大的居住小区了吧？

6月中旬瑞虹新城又开了一次盘，95000元/平方米，推出320套房子开盘当天卖了260套。瑞虹新城的户型竞争力比金茂府、静安府等项目弱，也没有恒温恒湿恒氧等高科技做派，但是瑞虹新城商业配套做的很强（别忘了他们做了上海新天地），在客户服务上做的也很好，瑞虹新城老客户介绍新客户的比例颇高。

05

静安慕舍

静安慕舍因为紧邻中环，东邻平型关路，算是地标性楼盘，它的姊妹楼盘是明园森林都市，开发商明园实业，总是能搞出一点不同凡响的外立面出来，90平方米的三房，147-160平方米的四房，要么小，要么大，静安慕舍的户型定位，就比象屿大宁悦府坚决。在6月中旬开了一次盘，卖75000元/平方米左右。

之所以不厌其烦的把凉城地块周边的几个项目列出来，是想告诉大家，目前周边最优秀的楼盘，售价确实要10万/平方米以上了，但天时地利人和都要凑齐才行。这个区域的楼盘的价格变迁，受到了区域规划调整、土拍价格示范、明星个案影响，它似乎是上海楼市的缩影。

凉城地块的土拍价格，很可能进一步做实上述楼盘的售价，而上述楼盘的价格，又将形成凉城地块未来上市的基本面。

第三，抛旧买新，梯次改善

上海什么地方的房价涨得快？

据我观察，得满足三个条件：第一区域客户故土难离，多少钱也得硬着头皮买，这一点我们上文解释过了；第二得有明星新盘带动，风借火势火借风威，这一点我们上文也解释过了；第三是这个区域住宅形态，得有相对完整的“住宅改善链条”，也就是1992-1997年、1998-2002年、2003-2007年、2008-2012年、2012-2016年，差不多每个五年，这个区域都有几个代表性楼盘，不宜过于断档，由于开发年代和开发水平的不同，这些房子的售价，会有阶梯性的不同，不同阶层的客户再改善居住条件的时候，可以卖旧换新，依序换到较新的楼盘里去。

比如我们前文所说的大宁金茂府，很多客户都是把自己6-7万/平方米的慧芝湖、宝华现代城等次新房卖了，每平方米再添上1-2万元买了金茂府。比如在浦东世纪公园附近的仁恒公园世纪，很多客户也是把自己7-8万/平方米的仁恒河滨城、水清木华等次新房买了，每平方米再添上1-2万元买了仁恒公园世纪。

除了卖自己原来的房子，很少人是突然有钱，从0到1买了在地王基础上打造的豪宅的。

从这个逻辑来看，凉城因为建设的比较早，早已成熟，城市更新已经停止多时，40-60岁的居民较多。区域内次新房小区屈指可数，住在1992-1997年代老公房的客户把房子卖了，如果还想在凉城改善改善，也只能买个大点的老公房，只能在老公房圈子里混，一下子升级到2003-2007年的次新房还是挺难的，至于买到2017-2021年的地王小区，更是难上加难。

从这点看，似乎凉城内生的客户相对有限，不过好在这个区域靠着大宁，如果连宝山大场都能号称“大宁北”，凉城干脆就说自己是“大宁畔”好了。虽然凉城没多少次新房，但通过MASA分析得出，凉城地块潜在客户居住地主要分布长寿、不夜城、彭浦共康区域，置业性格偏向传统慎思型，购房考虑因素较多，具有一定购房能力且多为改善型客户，那些区域的次新房倒是不少，如果产品做的很棒，客户完全可以被吸引到凉城买房。按照静安府传来的消息，北上客户消费力还是很强的。虽然凉城板块在虹口整体区域中商业基础较弱却承担着巨大的居住功能，但据说这个片区也是未来虹口区商业配套的重点规划开发方向。

19号线和20号线在虹口境内共有8个站点，凉城地块周边将设置1个站点

一步赶不上，步步赶不上

好了，最后我们猜一下这块地能卖多少钱吧？按照土地出让条件，“宗地建设项目在交付土地后12个月内开工，在交付土地后36个月内竣工。”这个项目也无法用时间来换取空间，有可能到明年年底就开盘了，按照上文分析，我觉得1年半后项目价格可达120000-125000元/平方米，就看开发商怎么看待它20%不可售物业的价值以及盈利预期了，比较正常的楼板价是8万/平方米（写到这里我不禁心里叹了口气，这也叫正常？），楼板价超过9万/平方米就有点难受了，至于超过10万/平方米，甚至拍到有些人说的15万/平方米，我真是无法想象。

路遥在《人生》开篇引用柳青的一句名言：“人生的道路虽然漫长，但紧要处常常只有几步，特别是当人年轻的时候。”就像当年买了老公房的人，只能再买老公房改善居住一样，一步赶不上，步步赶不上，当年有没有买到慧芝湖，决定了现在能不能买到金茂府，今年有没有买到凉城地王，可能决定了将来还能不能在上海房地产市场上混。

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以下为《上海土拍内参》局部，请加“同小研”为微信好友，他的微信号是“tong-xiaoyan”，扫下面的二维码加也可以，给他发一个199元的红包，就能在未来一年内上海住宅土地拍卖前收到私家分析报告了。我觉得同小研还是有些保守了。

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