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  • 过往之事、再无新奇(下)
  • 2022-03-13 18:40:03
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    过往之事、再无新奇(下)

    资金围剿、深坑待填

    、片甲不留



    一)           未曾远去的记忆


    我长期居住在沪北,因此国际关系的硕士也是在沪北某高校读出来的,对沪北有这个很深的感情,那个时候的上海浦西,还没有明显的板块开发概念,尤其是沪北,那时候、逸仙路财大旁的文化花园(听说后面爱情公寓在那里拍摄)、凉城的中虹花园以及在彭浦江杨南路附近、还有杨浦黄兴路附近的一些零星楼盘,普陀区的中远两湾城刚刚建好(后面成了居民群组重灾区),北外滩和火车站的拆迁仍未启动。


    那个时候的上海中环线还未建成,外环都还没有建完,但是在中环这个位置的几个老的工人新村周围,散落着大量的售楼处,甚至你可以这一家看完你可以下一家继续看。


    那时候的很多房子都是在建设的过程中,国家停止了福利分房,半途变成了商品房的,因此很多都是在老新村的周边。那时候房子还没有很紧俏,有很多房子从2001年卖到2003年,尾房甚至在2004年初还有现房。


    虽然这期间上海房价悄然上涨,但是并没有太多触动我的事情,直到2004到2005年,那时候的我发现从老的工人新村过度的商品房已经消失了,取而代之的是整片干净的土地整体开发,普陀区的绿地世纪城(曹杨路到隆德路)附近大规模变化,以至于西宫,这个小商品和打口碟集中地的面貌剧烈的改变,同样改变的还有静安的长寿路(达安花园令人印象深刻),围绕着中远两湾城的边上有了无数当时觉得售价十分震惊的楼盘,两湾城的二手房还在4000,周围的商品房居然8000-10000!居然还卖的不错。


    美岸栖庭:

    图片来源网络


    时间到了2006年前后,家里面美岸栖庭的宣传单来了3次,母亲说那里的房子很不错,据说会成为将来上海最奢侈的公园式居住区,宣传单上透露着高端大气上档次。那一年我喜欢骑上捷安特的自行车周末放风,沪北的几个大公园都开门迎客,闸北大宁绿地、杨浦黄兴公园、喜欢搜集地图的我看了半天发现好像还有个大型绿地,在复旦大学的北边,世界那么大,我想骑车去看看。


    我看到了什么呢,我看到了贴着逸仙路高架的美岸栖庭,虽然房子样子很美,可是周围什么都没有,全是逸仙路宝钢的大货车,这房子也要卖12000?抢钱啊?随后我沿着政立路向前,伺机往北边走,可是都是断头路,路口北土堆挡住,完全不知道后面什么样子。


    虹口区的四川北路一蹶不振,平时逛街的地方没有了,有些人去了五角场,中环路刚刚刚建好,五角场彩蛋都没建完,五角场除了个大西洋百货和东方商厦,也不知道在修什么,乱糟糟。


    那个时候的沪北,连个逛街的地方都没有,真的是醉了。也没什么楼盘广告邮寄到家里,都不清楚新房卖什么价格。


    时间到了2007年到2008年,突然之间五角场的万达开业了,又一城也开业了,闸北的上海马戏城边开了一个大宁国际商业广场,与此同时慧之湖花园花园也建成了,那个时候有同学买了慧之湖,看到那里面的环境,真的是羡慕不已。与之相比,虹口区更加衰败,连热点都找不到了(真的没地了)。


    20082009年经济危机,看空房产者充斥媒体,牛刀、时寒冰、曹建海简称三剑客,开始在新浪微博上不断号称房价要跌。家里的房产广告又多了起来,那时候第一次见到新江湾城楼盘的楼书,30000一平喧嚣尘上,什么时候上海从15000不到跨越到30000了?我看了半年时寒冰就这个结果?


    新江湾城:

    图片来源网络


    30000一平的大户型新江湾城到2009-2010年的时候开始大肆宣传,趁着世博会的东风,10号线的开通,仅仅1-2年时间,35000-40000都出来了,那是我第一次看到遍地都是千万豪宅的景象,到底什么人,怎么会这么有钱,千万豪宅买买买?我实在想不通。这简直不可思议,据说是温州人福建人(实际上还真是)。

    与此同时,慧之湖花园也在不断提高自己的价格,默默地也上了30000,但是大宁丝毫没有引起人们的关注。

    2011年我的印象就是在牛刀曹建海的批判下,上海稳稳地又涨了3成。尤其是老破小,莫名其妙的从原来的15000左右冲上了22000。

    2005到2010年,是上海本地企事业单位人员财富快速积累的5年,这5年,很多原来月薪3000-4000收入的人升到了10000左右,原来5000-6000左右的人升到了15000到20000左右。外企的黄金5年制造了一批在上海年薪30万左右的人群(虽然现在已经日薄西山死翘翘)。

    卖掉老破小换新房成为了这批人在做的事,贷款开始被普遍接受,对于300万左右的标的来讲,上海中产表示可以接受。

    2012年-2013年上海钢贸贷老板开始跑路,温州浙江老板生意急转直下,上海本地人的收入积累开始接盘,新江湾城的千万房源开始了从钢贸老板到上海本地人的置换过程。毕竟那个时候,上海的普通次新房价经过了近4到5年的补涨,终于追上了当年的热门板块(新江湾城)。此时次新4w,老破小冲上25000,整个上海的房价在外人看来已经非常离谱。但是,北京已经冲到次新6万,老破小4w了,好像还好。

    当时的大宁,已经炙手可热,慧之湖三期以及拆掉闸北体育场,修久光的传闻不胫而走。大宁已经站在了45000-50000的水平线上。


    慧之湖花园:

    图片来源网络


    图片来源网络


    图片来源网络


    2016年3月以后的事,我就不讲了。


    二)荒废的新城,火热的近郊


    上海除了热炒市区近郊的板块外,在很早就规划过一城九镇,其中,松江新城、嘉定新城、青浦新城、临港新城为代表。


    一城九镇图:


    图片来源网络


    图片来源网络



    我们反过头来,看看当年上海外环线左右的安置房板块,却迎来了更大的涨幅、周浦、莘庄、顾村、森兰、康桥、江桥、徐泾、南翔等板块,在各种新楼盘的刺激下,其安置房老旧楼房的涨幅可谓极其壮观(可以说二手房中涨幅最大类型)。


    城市在发展,它的市中心范围是不断扩大的,以前认为的近郊,逐渐成了市中心,以前认为的远郊,逐渐成为了近郊,板块轮动含义在于那个板块最先拓展为市区,这有个顺序,但是从长期时间点看,板块轮动新区开发仅仅是先后,炒作之后就会去找新的突破口。


    上海人民这些年经历了什么呢?板块轮动炒作的结果不是造成市中心的位移,反而加强了市中心的存在、1998年的中远两湾城、2001年的莘庄、2003年的联洋碧云、2004年的西宫长寿路、2005年的金桥、2007年的2008年的新江湾城、2010年的花木、2012年的森兰、2014年的大宁、2015年的唐镇、2016年的前滩、2017年的大虹桥…..板块轮动围绕着老城区,而原来的郊区新城,渐渐与中外环的板块无缝衔接,衔接的越近,爆发力越强,嘉定新城、顾村、大厂、江桥、周浦、康桥、浦江镇、杨行……..而远离市中心的青浦新城,松江新城,临港新城依旧步履蹒跚。


    不知不觉中,房价开始了飙升,不知不觉中,北京上海人民接受了相对固定的地段,不知不觉中他们认清了自己的命运。开始了苟且,放弃了诗和远方。


    一般来讲,如果我总是讲上海的故事,成渝本地人会回答:


    上海仅仅是一个参考,如果套用上海经验,会死无葬身之地!


    你别来和我讲上海,在我们成都,城市中心发生了位移!


    你别和我说上海,在我们重庆,我们是多中心城市!


    重庆的观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝互相之间的直线距离大多都在5.6公里(重庆本地人经常提到的多中心其实仅仅是一个大中心而已):

    图片来源网络


    我的回答是:



    三)             雄安是一个有生之年的故事


    我们回归当下,回归XAXQ,回归当前大热点,看看这个春天里的故事。以浦东、深圳定调的XAXQ会是怎样的图景呢?


    我的回答是:过往之事,再无新奇


    感谢抢购XAXQ房子的人们,他们的资金将尘封漫长的岁月,成为新区建设的垫脚石,等待数十年的时光去再次发光。


    历史上的新城、新区的套路到告诉我们,当建设新区的时候,没有商品房可买;当新区慢慢成熟的时候,商品房很贵;当新区成为众多普通城区的一员没有什么可炒作的时候,其他区域的房价已经和新区拉平了。


    XAXQ可能是个有生之年的故事,我只能希望,在我们有生之年,能看到他的房产变得有价值。


    我们看到官方文件提出:“新区将会为年轻人提供优质的青年公寓,决不允许房价上涨,提供大量公租房……”


    听到了这个,你感到高兴么?你感到似曾相识么?好像所有的新区都是配套建设大央企限价房、公租房、共有产权房。


    我问过一个刚刚申请下来陆家嘴青年公寓的青年:单位帮你申请下来这个,你高兴么?他说:我终于可以省下来每个月的房租可以存买房的首付了。


    归根结底,他的一切目的,都是购买属于自己的房产,赶上这个时代,至于有没有居住的地方,他并不关心,也没有感谢。


    有恒产者有恒心、当你建设新区为年轻的知识青年提供廉价住宿的时候,人家只需要你几年帮助,过了几年呢?你想过这些大央企、高校、科研院所的中年骨干、领导么?渴望成功的年轻人,也不会满足仅仅有个漂亮宿舍住这个样子。当其他大城市房价高企,居住在你这个新城优质宿舍的年轻青年想到的绝不是高兴,而是尽快的逃离,在这里的收入,远远追不上通胀,而在这里的住宿,却没有一分一毫属于自己,一个血气方刚的年轻人都不会因为廉价的居住而高兴。而领导和骨干只能是过着周末回北京的家,平时在雄安暂住的日子。


    我们先不管XAXQ的未来是曹妃甸、天津滨海、还是深圳特区,几十年后的一天,当XAXQ取消公租房青年公寓,雄安成熟了,发达了的时候,他的第一个商品房开盘价,绝对惊艳四座,再透支五到十年的价格。


    我等了你30年等你成熟好让我建仓,你还要开盘透支十年的价格。这四十年的悠悠岁月,我听到的不是春天的故事,而是一个有生之年的伤感传说。


    图片来源网络


     图片来源网络


    一步落后,步步落后,一切都晚了。


    别走!接盘侠就是你!


    为什么一线城市的人很难被洗劫?因为他们经历过,看到过,他们不相信春天的故事,他们认清了自己的命运!


    过往之事,再无新奇!


    (全系列完)


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