作者：韬略哥 财经韬略

 

今天（7月14日）上午，上海拍卖了一块位于虹口“凉城新村街道”的土地。面对出人意料的拍卖结果，楼市的“死多头”们都哭晕了。

 

这块土地位于上海市中心北部，中环路以内，虹口凉城片区，广灵四路和广粤路交叉口西南侧。这里距离上海火车站只有4公里，距离上海人民大厦只有6公里。

图中红框的位置，就是今天拍卖的073-06地块

 

这里算得上是上海的黄金位置，而且这个片区10年内都没有这么大的规模的土地拍卖了。虽然土地面积只有不到2万平方米，建筑面积只有5万多平米，但却可以称得上是10年一遇的虹口“超级新盘”。

 

对这块土地，东方网做了如下的分析：

 

“这块地的楼板价将冲击10万元！”此前，沪上房地产行业人士纷纷这样预测。预测的原因有两：首先地段优势明显，凉城板块与新静安、宝山、杨浦相邻，是上海东北角发展较为成熟的区域，更为重要的是地块毗邻近两年成交火爆的豪宅大宁板块。

 

其次，凉城板块土地和新房供应是极度稀缺的，十年来附近就出让了一幅宅地，新房都是在2000年-2005年左右开盘的，凉城板块早在几年前就已经无新房供应了，目前新房住宅存量仅12套。而此前位于远郊的松江泗泾，浦东周浦都拍出了很高的地价，何况这幅位于中环线内，土地新房供应又极为稀缺的土地。

 

目前地块周边的住宅小区主要有“水木年华”、“万峰梦湖苑”、“中虹花园”，当前周边的二手住宅价格在7万元/平方米。目前大宁板块新房“金茂雅苑”均价8.9万元/平方米，明园森林都市7.5万元/平方米。

 

其实不仅仅是东方网，多家媒体在预热报道中都给出了楼板价10万的预期。

073-06地块和周边的楼盘。

 

但拍卖结果却让大家大跌眼镜，最终新城地产以37亿的价格胜出，楼板价每平方米67409元。扣除公建配套和保障房后，实际楼板价达到每平方米73786元。

 

也就是说，大家的愿望被打了个74折！

 

到底出了什么情况？有分析认为，是因为这块土地太小，有建筑最低和最高限制，操作空间不大。还有分析者认为，凉城的声誉有点问题，那里是上海男士服务业发达的地方云云。

 

我不这么看这个问题。也许是因为生活在寸土寸金的深圳，上海、北京楼盘的容积率之奢侈，常常让我吃惊。这块土地换到深圳，容积率断然不会低于5倍，也就是说要多建一倍的房子。至于旁边什么行业发达，其实不重要，深圳沙嘴村、巴登街现在都算得上豪宅街区了。至于北京前门一带的陕西巷、石头胡同如果拆迁重建，也绝对是顶豪的坯子。

 

据报道，参与这块地拍卖的房企有：华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城地产、合景、厦门永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城。其中不乏央企、人傻钱多的主顾，但为什么没有能创造奇迹呢？

 

我的看法是：第一，，前段时间还被约谈，所以近期拿地的疯劲有点下降；第二，，，近期人口有下降趋势，所以房企不愿意太激进。

 

客观地说，接近7.4万元的楼板价已经不算低了，已经跟周边几个盘的二手房均价持平。未来这块土地上种出来的房子，至少卖到10万元以上才能保本，一般认为售价会达到12万元以上。

 

但在“死多头”眼中，这个拍卖结果令人失望。它对于上海中心区的房价，特别是虹口地区的房价，只能起到温和的支撑作用，而起不到他们希望的“画龙点睛”的作用。

峰会时间 2016年8月4-6日（3天2夜）

峰会地点 中国●北京

参会对象 房地产开发商、产业链董事长及核心高管

抢票热线 177 7807 1371 王顾问（手机号即微信号，长按复制）

短信报名编辑：公司+姓名+职位+手机+邮箱 发送至 177 7807 1371  （长按复制）

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