每个孩子都有一个童话般的梦想，主题公园是实现他们梦想的天堂。随着春节的临近，很多家长都很熟悉家庭出游的照片，比如迪斯尼、长龙、跑马地等，这也是照片中最常见的场景。事实上，在西安等许多大中型城市，主题公园迎来了新一轮的发展热潮。然而，面对竞争日益激烈的西安主题公园市场，在国家相关部委要求取消后，开发商将迎来一场残酷的竞争。

近十个主题公园争夺三年内西安的密集开放

上周二，由华侨城市挑选的西县新区的五块土地在西安房地产圈里引起了很大的轰动。

《华商报》记者查询拍卖公告显示，编号为 FD 4-2-1 、 FD 4 - 10-5 的两宗商业服务用地竞买人或实际控制人为“30 家文化企业（ 2018 年）”； 同时，FD 4-2-1 地块还要求竞买人“以书面形式承诺取得土地使用权，土地将用于文化旅游综合项目”。 结合沣东华侨城旅游项目前期规划，这表明沣东华侨城欢乐谷建设开始全面提速..

早在2017年6月，华侨城市集团与西安市政府就签署了全面战略合作协议，声称总投资高达2380亿元，冯东文旅游综合项目是主要投资领域之一。这项巨额投资的进展已经被关注了一年多，据报道，跑马地的项目预计将持续2-3年。

海外华人城市并不是唯一在西安建设主题公园的开发商。一年半前，恒大旅游集团宣布在广州设立恒大世界，并决定在西安、秦汉三代登陆。近日，西安恒大文化旅游城展览馆对外开放，从现场的沙滩展示，占地数千亩的恒大世界无疑是恒大的核心子项目。

据“中国商业新闻”报道，西安至少有五个主题文化旅游项目，主要涵盖娱乐、表演艺术等主题形式。除了海外华人城市和恒大，万达是另一个首都巨人规划在西安的文化旅游城市项目。去年国庆节前，王健林一行访问了昌巴生态区，并就万达文旅游城项目交换了意见。

陕西本地企业也参与了这一市场。陕西旅游集团丝绸之路快乐世界已于2017年底正式启动。根据陕西旅行社公布的建设时间表，该项目计划于2019年完工，该公园将于2020年开放。此外，松城公司与西安世远投资(集团)有限公司签署了项目合作协议，在昌巴生态区世博公园建设“中国千桂”项目。去年年底，该公司在投资者交流会议上表示，西安项目今年已经开工。

中商报记者梳理了新闻与正常项目进展情况，上述项目在未来两三年内开工计划，包括西安华夏旅游度假村、乐华快乐世界、运营多年的曲江海洋公园、秦岭快乐世界、西安主题公园的布局已接近十点，此外还有渭阳湖游乐园、韩城湖游乐园等较早的主题项目。

随着资本的发挥，政府迅速陷入非第一线市场。

主题公园是根据特定主题，集娱乐、休闲、服务于一体的旅游目的地。近年来，市场蛋糕越来越大。根据该机构的预测，到2025年，市场客流量将达到3.7亿。在巨大的消费牵引力下，海外品牌也纷纷涌向海滩，国内企业也开始向西安、成都、武汉、郑州等非一线城市进军。可以说，西安市主题公园“堆积如山”，与消费和经济走势密切相关。

北京城光等一线城市的主题公园不仅将饱和，还将面临来自迪斯尼、全球和其他国际巨头的激烈竞争。美好生活文化旅游研究所所长夏强告诉“中国商报”，从目前建设或准备好的主题公园的选址来看，他们的目标是土地和运营资金相对便宜的二线城市，对这些地区的旅游潜力持乐观态度，主题公园布局向二线城市渗透是一大趋势。他说，西安市经济的加快和城市战略的调整，不断增加对资本的吸引力，更高的人口密度和旅游业的快速发展，构成了主题公园的需求基础。

西北大学经济与管理学院旅游管理系郭亚军博士认为，年轻消费者对主题公园的认知度已经超过了传统景观和人文景点，这是包括西安在内的中国许多城市新一轮主题公园热潮的内在原因。在外部因素方面，房地产开发商正在寻找新的经营形式，以主题公园为核心的综合居住模式：一方面，住宅、酒店、餐饮、购物用地和主题公园项目可以与主题公园项目捆绑，以降低土地收购成本；另一方面，大型主题公园项目也受到当地投资的重视，政府搭建了舞台，资金表现良好。

西安作为西部地区的中心城市，具有突出的战略意义。资深文化旅游人士朱琳说，从地理角度看，西安及其周边地区地处关中平原，地形平坦，交通便利，不仅可以辐射到陕西省，而且对西北和关中平原城市群的消费者也有很强的吸引力。

与一线城市相比，每亩数千万元，超过1亿元的地价，较低的土地成本也是主题公园避开一线，进入西安等城市的原因之一。记者了解到，西安在建项目有几百亩，超过数千亩，每亩土地价格以百万元计，价格不太高或太低。

选址偏好城市郊区构建区域价值IP

在现实生活中，大量的游乐设施，城市郊区的位置已成为主题公园的共同选择，西安已经建成，正在建设中的项目也向西盐碱化，昌巴等城市新区布局较多，距市中心的距离基本上是半小时到一小时左右。

为什么主题公园更喜欢城市郊区？西安交通大学管理学院(School of Management at西安交通大学)的特教汤铁汉(音)表示，对文化和旅游假期的多样化需求也带来了行业供应方面的改革，主题公园是发展企业转型的选择之一。此外，西安郊区的土地供应也在逐步增加，比市中心更难发展。要创造区域价值知识产权，就必须注重主题公园的长期运营，“发挥区域发展的结合”。

“中国商业新闻”(ChinaBusinessNews)记者上周在香巴华夏旅游海洋公园(Huaxia旅游海洋公园)看到，这里离高速入口很近，从市中心乘地铁和公共汽车要花上一个多小时。由于平日天气寒冷，那一天的游客人数不多。建筑周围有一些品牌，但整个地区仍处于发展状态。据资料显示，该项目位于大型文化旅游综合体内，除海洋公园、现场表演艺术等外，还有商业街区和酒店。

受到主题公园热点地区的重视，并希望提高配套价值，在其他项目中也存在类似情况。

在西安恒大文化旅游城展厅内，《中国商报》记者了解到，该项目除了建设儿童世界乐园外，还设有婚庆庄园、主题博物馆、国际会议展览中心、城堡酒店、商业街区、工作室及演艺中心、住宅及配套教育等业态，千亩体量势必带来更长的运营周期。 围绕沣东华侨城旅游项目，“紧邻华侨城欢乐谷，世界度假区核心，享受区域效益”的广告牌早早出现在附近楼盘的广告牌上。 此外，宋城演艺项目原位于大明宫片区，部分物业开发商利用该项目进行宣传。

郭亚军认为，如果能够实现“主题文化环境”的整合，那么主题公园将带动周边地区相当可观的发展。一是配套设备成熟后，发达的商业和优美的环境可以推高项目本身的价值；二是周边的贫瘠土地将成为房地产开发商的热点；三是形成新的消费中心，扩大城市地域，但这必须在项目被市场认可的前提下进行。

投资回报至少需要5-10年由上游和下游产业链反馈。

国内的主题公园建设有着悠久的历史，近几年来就是为了吸引各种资金而得到一块蛋糕。然而，据统计，全国有近3000座主题公园，其中绝大多数处于亏损状态。此外，据智岩咨询报告，国内主题公园投资回收期至少为5-10年，甚至更长。门票收入比例过高，衍生产品单一盈利模式增加了投资风险，没有客流，园区固定资产就不会产生任何收益。

一直在经营主题公园的王先生告诉“招商日报”，一个主题公园的前期投资是数十亿元或更多，每年将产生数千万元的运营和维护费用。如果每年的客流量少于一百万人次，就很难保证国际收支平衡。而在市场竞争逐渐趋于激烈的环境下，许多公园将面临消费群体的转移，“现在西安一些客流量不足的主题公园实际上处于食物不足的状态。”

王先生说，由于缺乏背景故事的支持，许多主题公园只能在娱乐设施上进行更多的投资，从而提高项目的娱乐性。有一段时间，过山车、跳伞和海盗船成为几乎所有公园的标准，导致一次过的客流无法形成可持续发展。

中国商报记者指出，前几年，一些开发商打出了文化旅游房地产的招牌，最终依靠文化旅游来开发房地产项目。然而，去年4月，发改委和其他五个部门联合发布了“主题公园建设与发展规范指南”，强调对主题公园房地产趋势的严格控制，对传统的文化旅游房地产开发模式提出挑战，被市场誉为主题公园本土化的一把“宝剑”。

“一旦你没有房地产项目的支持，五年内很难收回成本，更不用说15年了，这仅仅是因为主题公园的收入。”一位当地房地产观察家说：“按照西安目前的消费水平，未来要养活近10个主题公园是非常困难的。”中国海外华人城市跑马地、恒大世界等都特别大，以其他中小型项目形成滚动趋势，未来的主题公园竞争将十分残酷。“

只有靠票才能收支相抵，主题公园项目的发展在我国已成为一种普遍的做法。夏强认为，这种模式最初是有意义的。除了游乐园设施外，大型主题公园还在公园内或周围开设附属酒店、餐馆、零售和娱乐设施，以回馈公园，同时以房地产开发溢价获得投资回报。

然而，随着资本使用成本的增加，主题公园项目开发模式也面临着资本实力和运营能力的考验。从实际运营来看，国内部分项目与园区周边缺乏相关性，酒店和商业综合体也由外部供应商经营，吸引力不强，协同效应不强。

与传统的景点不同，主题公园的选址、设计和运营是必不可少的。北京联合大学旅游学院副研究员杨燕峰说，主题公园不同于传统的房地产开发，涉及消费力控制、消费者利益偏好和主题娱乐，集约开发后很难避免泡沫。

据了解，武汉作为中部六省唯一的分省城市，近年来也有索尼、跑马地、华强方特、海昌和恒大通世界，但万达电影公园在开业19个月后就关闭了，成为武汉“外”市场连锁主题公园品牌之一，其主要原因是客流量一直不温不火。

创建一个强大的ip是非常困难的，克服资本冲动是第一步。

大量项目的进入，意味着西安主题公园市场的竞争将日趋激烈。有业内人士指出，西安及其周边地区的消费能力、市场规模无法与经济发达的长三角、珠江三角洲地区相比。从建设项目的角度来看，大多属于区域公园和城市公园，缺乏迪斯尼乐园、环球影城、长龙快乐世界等主题公园。这意味着在未来三到五年的股票竞争中，每一种主题公园最多都能在西安市场取得成功。

朱琳说，主题是几乎所有娱乐休闲旅游项目的核心竞争力。迪斯尼、环球影城、长龙、宋城等都创造了强大而有吸引力的IP形象，才创造了前所未有的市场成功。如果资本不高，投入资金建设一个强大的知识产权，需要冷静下来，克服原有的资本冲动，避免盲目跟风，这是第一步，后路依然很长，但也很困难。

“时代特征决定了消费者需求的差异。”郭亚军告诉记者，过去一座劣质的西方旅游宫也能让游客感到新鲜。如今，迪士尼这个行业领头羊也每年调整项目，以适应市场的变化。他说，市场的规模决定了项目的活力，人才结构决定了公园的质量水平。以上海迪士尼乐园为例，它拥有一个拥有8000人的运营团队，在其美国总部拥有数千名梦想工程师，以及一个1100人的小型独角兽华强字体研发团队，其中包括一个多达200人的数字技术团队。

郭亚军说，“人没有人，人有我的本质”，这还是主题公园成功的秘诀。