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“租售并举”时代到来 须警惕房租上涨

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  郑锻东苑二手房

7月17日,广州市政府公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出赋予符合条件的承租人子女与业主子女一样享有同等就近入学的权利等16条措施,全力推进住房租赁市场发展。

广州新政是迈向“租购同权”的重要一步,或意味着住房租赁业的春天已经到来。

从去年年底的中央经济工作会议明确提出,规范租赁市场发展,加快租赁立法,推动机构化、规模化租赁企业发展,建立购租并举的住房制度满足多层次需求。到近日,住房城乡建设部会同相关八部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

不断出台的政策说明,政府部门已经扭转了“重买卖、轻租赁”的心态。万科新任掌门人郁亮近期接受采访时也预言,房地产行业将面临重新洗牌。未来,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔。

根据2015年数据,美国居住消费占GDP比重是12.5%,英国为15.7%,德国为12.1%,日本为14.1%,中国却只有6.7%。居住消费包括租金、物管、装修等,从国际水平看,中国住房租赁极其周边产业发展空间仍很大,很可能成为中国房地产经济进去下半场后的主要发力点。

在房地产经济下半场鸣锣开幕之时,广州率先提出“租购同权”,但“租购同权”一旦全面推行,特别是在北京、上海这样教育资源争夺激烈的城市,学区房等紧俏地段的租金必定水涨船高。而“租购同权”实施后,房租会不会涨不免引起公众担忧。

今年上半年曾有媒体曝出一线城市房租价格大幅下滑,但此消息已被政府相关部门和房屋租赁中介证伪。租房者盼望的房租下跌实际上并没有来,而房租到底多高才合适呢?

对此,全国人大财经委副主任委员黄奇帆曾经提出 “六分之一理论”,即一个正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以内付房租,如果用了1/3的钱在付房租,房租就已经成为家庭的沉重负担。

上海某房地产研究院21日发布的《全国50城房租收入比研究》则显示,就房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城镇居民可支配收入)来看,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等城市的房租收入比均属于租金严重过高城市。

无疑,房租负担仍是大城市“打工族”最大的生活压力。面对业已高企的房租压力,政府部门在发展住宅租赁市场时要严把控房租这条底线。

对于如何控制房租价格,笔者认为治根之策是增加租赁房源供给。

首先需要激活个人业主手中的市场存量房。

租赁市场的主体通常可以分为个人业主和机构出租,不管在发达国家还是发展中国家,个人业主始终是租赁市场的主要力量。

国家统计局7月6日发布数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,已经超过英国、德国、荷兰等绝大部分欧洲国家。这说明中国住房存量能够满足人口居住的需求。

可是,在总量充足的情况下,不少人还是表达了“被平均”的感觉。这主要是因为住房过度囤积在炒房客手中,而炒房客把房子转为出租的市场意愿仍不高。据官方数据,中国的租售比是21%,即80%买卖,20%租赁,而在主要欧美国家,所有的商业性房屋,销售和租赁大体各占50%。

国内自有房产租赁率低的一个原因在于房价上涨带来的红利明显高于租金收益。目前,国内的租金回报率在1%~2%,与商业银行一年期定期存款利率相当,低于4%~5%的正常国际房租收益率。考虑到近两年房价的涨幅,租金收益更是微乎其微,这导致房产所有者不愿“赔本赚吆喝”。

另一个更深层原因就是,由于房产税迟迟不能出台,目前房产的持有成本非常的低,或者说几乎为零,市场上的存量二手房没有动力进入流通领域。

鉴于此,要想住房租赁得以发展首先必须先刹住房价上涨的趋势。在国家接连出台限购政策,住房买卖市场降温的情况下,链接研究院数据显示,今年链家挂牌出售的房源转租的比例相比2016年提升大约两个百分点,到达14%。更重要的就是在接下来几年适时推出房地产税。

其次,除了考虑个人业主,加强机构化、固定化的租赁产业,发展增量,引进房地产商,增加一手房供给也是发展租赁市场不可忽视的一部分。

目前市场上能够见到的某某品牌公寓大多为租赁服务商从个人手中整租房源,将其按照统一的标准改造,统一管理、对外出租。但这类公寓面临着住房改造、商用和民用水电的区别对待、负税高(30%~35%)等问题。成本高是摆在这类品牌公寓面前的难题。

对于房地产开发商而言,在土地出让金高企的当下,自持土地70年做租赁的成本是难以承受的。如果政府不出台相应的金融和税收政策,开发商难以以出租为目的开发。虽然住宅租赁可能是新蓝海,近些年来,包括万科在内的房地产开发商已经在试水长租公寓,但在当前租赁市场尚不成熟、不完善之时,开发商下一步要以何种形式切入市场,还需继续探索。

除了增加房源供给,控制房租价格上涨也应从立法层面出发。

在中国的租赁市场,租赁者作为弱势群体,缺乏讨价还价的能力,业主随心所欲随意调整租金、随时收回住房的状况并不少见。要想扭转这一状况,必须从法制层面加以规范。

我国自2006年提出加快租赁立法,加快机构化和规模化的租赁企业的发展。今年5月19日住房城乡建设部对《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》开始公开征求意见。

在上海金融与法律研究院今年6月中旬举行《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》研讨会上,针对业主随意调整租金的情况,与会专家提出租金控制加解约权限制的办法。租金控制即租金涨幅只能在一定指数(由相关部门统计发布)范围内,一年一次,出租人不得随意上涨;解约权限制即非有特殊原因只能签订不定期的租赁合同,出租人在没有重大事由,比如承租人违约或者乱扔垃圾、破坏建筑结构等情况下,没有解约权,但是承租人有提前一段时间随时解约的权力。

当然,书面上的法律法规落实到实践还需要相关政策的配合。比如,建立租赁市场数据系统、完善登记备案制度及租赁税、引入第三方的担保机制、增强行业协会的作用、通过与公安系统联网建立租客征信和黑名单机制等细节都尚需完善。

虽说“有恒产者有恒心”是中国自古以来的传统,但在房价高企、消费观念转型的今天,若租赁者能够居有定所,且以稳定、可负担的租房成本获得优质的服务和等同于房产所有者同等的国民待遇,租赁同样不失为一种属于未来的选择。


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