上海各大区域之间发展差别比较大，在一些发展相对滞后的郊区中，比如宝山、嘉定、金山等区域前几年房价还相对较低，经过几年发展后，配套完善了，轨交开通或即将开通，这几个区域的房价也迅速起来了，但上海还有一个区域房价可以说是原地踏步，年年都保持在一个稳定的数值上！特别是近年来在上海楼市的整体火爆的大环境之下，这个区的房产市场依然保持着冷淡。奉贤海湾，被称为上海楼市的房价洼地。那么我们先来看看这个房价洼地到底是一个什么样的地区呢？

奉贤房地产市场主要划分为6个板块，分别为南桥新城板块、海湾板块、拓林板块、西渡板块、奉城板块、金汇板块，其中，发展比较成熟的是南桥新城板块和海湾板块，其余板块发展相对滞后，整体市场呈现成熟市场和非成熟市场并存的局面。

奉贤海湾板块东临上海深水港码头，南接杭州湾北岸，西毗上海化学工业区，北枕奉贤县城南桥镇，规划面积15.95平方公里，分三个片区开发，东面规划建造高尔夫球场、碧海金沙示范区、风筝场、游艇俱乐部等休闲度假区，南面规划打造容积率在1以下的以别墅为主的低密度生活区，北面建设集上海师范大学、华东理工大学、上海商学院等知名院校的大学园区。

海湾板块拥有“世界第九湾”的美誉，区域内已建成了18洞高尔夫球场、碧海金沙浴场、渔人码头、马术俱乐部、国际风筝放飞场等旅游配套。

在交通方面，莘奉金高速公路、卢浦大桥—浦星线一级公路、奉贤度假区轻轨海湾站(建设中)、浦东铁路星火站(建设中)直达海湾，当前的购房价格相比奉城、金汇等奉贤板块则已明显高出一筹。

按照上海政府的相关规划，未来奉贤海湾是作为旅游区进行规划的。在之前上海市政府颁布的《上海市主体功能区规划》中，上海将构建“两轴两带、多层多核”城市化格局。结合本市空间现状，深入推进新型工业化和新型城市化。

其中，“城市东西向发展轴”将打造体现国际大都市标志性风貌和“四个中心”功能的城市发展主轴；“城市南北向发展轴”将打造体现城市历史文脉和国际化高端服务功能的黄浦江发展轴。

而“两带”则是指“东部沿海滨江发展带”和“西部沪宁沪杭发展带”。其中，“东部沿海滨江发展带”将推进长兴岛海洋装备产业基地、国际旅游度假区、大飞机总装基地、临港地区、奉贤海湾旅游度假区、上海化学工业经济技术开发区、金山滨海旅游度假区等重大项目和产业基地建设，形成沿海滨江产业发展带，“西部沪宁沪杭发展带”则将以嘉定、青浦、松江等新城为主体，发展西部新城群，形成服务长三角、辐射全国并具有国际竞争力的综合服务和高端制造基地。

根据相关周边配套和政府的规划布局来看，奉贤海湾也并不是毫无亮点可言。那么为何房价一直上不去呢？分析原因之前，我们还要先分析下整个奉贤的房价上涨情况。

通过图表数据显示，虽然有小幅波动，但奉贤整体房价还是在缓慢上涨的，从2014年11月份低于16000元/㎡到2015年8月份突破17000元/㎡的大关，在10月份直逼17500元/㎡的大关。但奉贤海湾地区却是另一番趋势。

目前奉贤海湾板块主要在售楼盘

楼盘名称	主力户型	2013售楼处报价	2015年售楼处报价
世茂爱马尚郡	76平米一房，162-187平米叠加别墅	均价8800元/平米	均价9900元/平方米
海湾艺墅	267-287平米双拼别墅和348平米独栋别墅	12000元/平	12000元/平米起
圣地雅歌海墅	270-560平米独栋别墅	均价17000元/平米起	均价17000元/平米起
棕榈滩海景城	80-90平精装两房	总价85万起	14000 元/平方米
棕榈滩高尔夫别墅	300-400平米独栋别墅	总价1200万起	均价37500元/平方米
招商海廷	254-314平米独栋别墅 122-152平方米联排别墅	独栋别墅 500万起	独栋别墅 416万起
平安富邸	85-40平两至三房	均价9600元/平米	均价12000元/平方米

从表格数据可以看出，2013年到2015年间奉贤海湾主要楼盘销售价格变化并不大，有的还维持在原价上，在上海楼市上，所售楼盘三年间售价保持不变还是比较少见的，足以见得奉贤海湾楼盘并不受购房者关注。其中，高尔夫别墅是区域内较早开发的楼盘， 2008年6月开盘至今已有7年头，板块基本不受购房者青睐。

那么，海湾地区楼盘究竟适不适合购买呢？我们来分析下区域内目前购房人群和升值潜力。因为，奉贤海湾离市中心较远，目前在此买房的主要为投资客、当地居民或者外来“养老房”置业者。

奉贤海湾的房子升值空间大吗？笔者认为潜力还是有的，碧海金沙、海湾国家森林公园都在那边。海湾板块也有着独特的自身优势，以奉贤的滨海旅游、游艇旅游、生态休闲的主导产业为导向，形成滨海旅游休闲、游艇服务的商业商务中。为什么现在不升值？交通才是最大的制约因素。什么可以让一个小区或一个镇的房子升值快？就是出行交通方便，比如这个地方通了地铁。比如松江区的泗泾镇、洞泾镇，原本都是经济发展比较滞后的地区，但是通了一个地铁9号线，房子立马升值了。还有偏僻的肖塘，地铁5号线延伸段还未建，房价就涨起来了。地铁5号线延伸段规划到海湾的。不过什么时候建成通车还没有具体的时间表，听过到南桥是到2013年通车，海湾就不知道了。所以升值空间是有的，不过要若干年以后了。

另外一点就是地理位置太偏了，位于上海的最南边了，到市区很不方便，要不是因为是旅游区，现在这个价都可能达不到。离南桥还算比较近。如果主要购物、娱乐都在南桥，并且工作地点也在海湾、南桥，那么还算可以的，自己有私家车的话会更方便些。

海湾的房产未来能否升值，根本上还在于相关政府部门能否真正建成奉贤海湾旅游度假区，发挥出旅游度假区的区位价值，才能吸引更多的人来此购房置业。

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