美国长租公寓市场：长期看好
我认为经济危机以后房地产开始恢复的时间很晚，现在才刚刚开始，并展现出持续增长的势头。实际上美国房地产复苏速度并没有我预想的那么快。但整个房地产行业正在逐步走强，特别是去年趋势更为明显。目前我们的人口增长最终会转变为房屋需求，但新的趋势是租房的比例正在增长。目前仅有62%多一点的家庭的住房属于自有（译者注：这是美国自1967年以来的最低水平，近年呈逐年下降趋势），所以现在的公寓（译者注：北美的公寓Apartment专门用来出租，数百套单元单一产权，区别于用于出售的单套公寓Condo）开发非常火，这些经济活动最终会反映在房产数据上。我们目前投资了很多相关领域，认为房产市场将继续保持强势。
—— 沃伦巴菲特，2016年8月16日Playbook专访
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掘金美国地产
美国经济基本面强劲
美国经济正在复苏，政府投资降低，私人部门GDP增幅上升；美国经济已接近完全就业，失业率降低至4%以下，工资涨幅加快。
美元持续回流美国
美联储正式启动收缩资产负债表，17年共计加息3次，18年预计加息3次，19年预计加息2次。，全球范围内做资产配置，美元资产不可或缺。当前人民币M2已经超过美国和欧盟M2总和，适当的美元资产配置可以有效分散风险。
美国房地产市场：表现强劲
美国长租公寓、办公楼、商业零售、工业/仓储类物业近期的出租率及租金增速均表现优异，显示了美国房地产市场的良好的基本面。
美国房地产市场：税改助力
2017年12月22日，美国总统特朗普在白宫总统办公室正式签署税改法案。从对美国房地产投资的直接影响看，税率的降低直接提升项目税后回报。同样15%的税前回报，税改前的税后回报是9.75%，现在是12%（假设不做任何避税）。从对美国房地产投资的直接影响看，税改后企业有更多的可支出资本，可用于办公楼租金支付，提升员工工资，进而全面影响到个人可支配收入、消费提升，租金增长等等。当然，税改中对按揭利息抵税的上限的削减，不可避免的将影响美国一线城市的房价及相应的开发项目利润。
美国房地产市场：交易活跃
目前长租公寓、办公楼、商业商业零售和工业物业都有充足的流动性，长租公寓是交易量最大的物业类型，大大降低房地产物业退出困难的风险。例如长租公寓从开始挂牌到过户完成一般3-6个月即可完成交易。
美国房地产市场：价格合理
从无杠杆毛租金回报率（资本化率)角度看，目前全美长租公寓的资本化率是5.69%，比无风险利率高2.85%，加杠杆有正回报。06、07年时，资本化率比无风险利率仅高1.5%左右，当时加杠杆没有正回报。（银行贷款利率一般在10年期国债利率基础上加150-250个基点）
美国房地产市场：长投首选
从历史上看，如果将美国主流的债券指数、房地产回报指数、股票指数做比较，可以看到房地产的收益和风险都介于股票和债券之间，是一种进可攻、退可守的资产类别。过去35年中，美股几大指数的最大回撤都在35%左右，而房地产指数仅为16.86%。
美国债券、房地产、股票回报比较
美国债券、房地产、股票风险比较
美国债券、房地产、股票最大回撤比较
美国长租公寓：需求持续增长
从全美范围内的数据统计看，18-34岁人群是租房居住的主力人群。，2015年至2035年，美国人口中20-34岁的人口将持续增长，带来持续的长租公寓租赁需求。
全美长租公寓：供应回归理性
由于住房自有率的持续下降，年轻人口的持续增长以及2009年至2013年新建长租公寓的短缺，近几年美国长租公寓的租金经历了大幅增长。从2015年开始长租公寓建筑许可已开始下降，2018年开始新建长租公寓的交付量已低于峰值，过度供给的风险已大大降低。
美国长租公寓：出租率稳定
美国长租公寓出租率一直非常稳定，从95年以来的长期均值在90%左右，即使在08年金融危机期间，也保持在85%以上，出租现金流稳定。同时，即使在金融危机期间，新建公寓在6个月内也可以达到70%的出租率。
从最近的趋势来看，长租公寓的租户的搬迁意愿正在逐年降低，已经接近20%的水平。相应的，公寓的租约周转率也在不断降低，12个月中大约有50%左右的租约到期。这也从侧面反映，年代较老的项目相比于新项目，因为积累了长时间的租户，其出租率一般更稳定。
美国长租公寓：租金稳步增长
自金融危机以来，全美长租公寓的租金一直保持着高速的增长，即使最近两年增速有所降低，但依然跑赢通胀。另一方面，在过去的一年里，收入增长速度开始超过租金增速，这意味着随着全美经济和劳动力市场的发展，人们的可支付能力开始提高，这对长租公寓市场的健康发展是非常有利的。
在四大主流物业类型中，长租公寓的历史平均租金增速最快，约为2.68%，而租金增速的波动性仅次于零售，优于写字楼和工业地产，租金增长非常稳定。
美国长租公寓：长期回报高
根据NCREIF（美国不动产投资信托委员会）的统计，自1980年至今，全美长租公寓的复合收益率高达9.76%（不含杠杆），在所有物业类型中表现最佳。风险调整后收益也是所有物业类型中最高的。
中长期来看，长租公寓房的价格波动比一般物业要小。同时由于有持续的租金现金流，只要能够支付银行贷款（经营物业贷）的利息，可以以时间换空间，长期亏损概率非常低。
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智裕创赢带你分享美国地产投资机会
直接投资项目：
目前已参与收购12个长租公寓项目，分别位于凤凰城、盐湖城、丹佛、洛杉矶、波特兰、阿尔伯克基、西雅图。长租公寓房项目累计收购金额达到5.5亿美元，累计收购4036套公寓。项目层面租金收益普遍维持在7%-9%。在华盛顿和洛杉矶参与了2个公寓开发项目。
FOF投资项目：
通过创赢景顺母基金投资于景顺美国地产收益基金，项目遍及全美8个州，在全美范围内收购长租公寓、购物中心及办公楼。目前已发行4期。
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创赢美国地产投资基金10号
基金概述
创赢美国地产投资基金10号，是由创赢开曼发行并管理的一个投资于美国优质长租公寓项目的并购基金。创赢开曼是智裕创赢子公司，在开曼金融管理局登记注册（备案号：1261326）
基金拟构建一个投资组合，收购2个位于圣安东尼奥的长租公寓项目（Barcelo和Melia项目，合计588套长租公寓房）
基金将与美国合作伙伴以共有产权人形式联合收购项目，总投资约4743万美元，承接银行提供的3027万美元贷款，剩余为股权融资额约1716万美元，创赢拟投资不超过40%
基金投资期限估计3-5年，租金收益扣除必要费用后按季分配，项目运营达到投资预期后安排退出（再融资或出售），退出后分配本金及收益，投资人总回报预计年化12-14%
基金为离岸基金，投资者无需在基金层面缴纳任何税费
产品要素
基金名称
创赢美国地产投资基金10号
Smartwin Global Opportunity SAN Co., Ltd
基金管理人
创赢开曼投资管理有限公司
Smartwin Cayman Investment Co., Ltd
资金投向
投资于2个美国优质公寓房项目
投资策略
收购完成后逐步翻修部分单元，提升租金，实现项目增值，达到一定增值预期后卖出或再融资
基金规模
不超过1000万美元
存续期限
自基金成立至项目退出，预计3-5年
认购起点
C类基金份额：10万美元起购，D类基金份额：50万美元起购；超出部分以1万美元整数倍递增
认购费用
按照其认购总价1%另行收取
基金费用
基金运营费用，包括会计、年检费用等；基金管理费用，无固定管理费，基金有收益才收取（具体见收益分配）；项目收购费用，包括律师费、项目尽调费、募集服务费等，按基金规模的2%收取并在基金募集款项中一次性扣除
预期收益
基金投资人预期年化收益12%-14%，其中：项目存续期间租金收益预计5%-5.5%左右（季度及年度分配），项目退出投资增值收益预计20%-30%左右（项目退出时一次性分配）
收益分配
项目存续期间，基金投资收益在扣除基金运营费用后全部用于分配，其中B类基金份额投资人获得85%，基金管理人获得15%；C类基金份额投资人获得90%，基金管理人获得10%。项目退出时，基金获得的净投资收益，低于10%部分（含），全部分配投资人；超过10%部分（不含），投资人获得80%，基金管理人获得20%。
份额确认
基金收到认购款，管理人确认基金份额，基金成立后次一个工作日开始计算收益。
投资项目
圣安东尼奥市Barcelo项目（288套单元）
项目收购价格2125万美元，加入其他成本（如维修准备金、律师等费用）后总收购价格为约2393万美元。长租公寓房平均收购价7.4万美元/间，当前出租率95.14%
项目贷款比例（LTV）为71.81%，投资人实际杠杆为2.74倍左右，加权利率为4.4%，在控制风险基础上提高投资收益
1972年建成，圣安东尼奥市西北部的高品质花园式公寓物业，容积率低，内部精装修，属于B类精品物业
总面积25100平方米，拥有1室、2室、3室等多个户型，平均每套使用面积87平方米，平均租金822.5美元/月
圣安东尼奥市Melia项目（300套单元）
项目收购价格2075万美元，加入其他成本（如维修准备金、律师等费用）后总收购价格为约2350万美元。长租公寓房平均收购价6.9万美元/间，当前出租率98.67%
项目贷款比例（LTV）为72.82%，投资人实际杠杆为2.78倍左右，加权利率为4.4%，在控制风险基础上提高投资收益
1976年建成，圣安东尼奥市西北部的高品质花园式公寓物业，容积率低，内部精装修，属于B类精品物业
总面积26141平方米，拥有1室、2室、3室多个户型，平均每套使用面积87平方米，平均租金803.5美元/月
基金亮点
优秀的管理团队
已投资的项目估值大幅增长，预期回报超越投资预期
区域优势
圣安东尼奥市是德州第三大城市，德州经济三角区主要成员之一，经济增长强劲，就业机会增长快，高增长与低失业，为长租公寓房提供大量的租客来源
地段优势
被收购项目处于所在地区的优质地段，生活设施齐全，交通便利，学区上佳。距离市中心CBD仅15分钟车程，距离圣安东尼奥国际机场仅10分钟车程。同时靠近德克萨斯大学圣安东尼奥分校、德州大学附属医院，周边还有大量餐饮、零售和娱乐场所
租金优势
2010年-2017年圣安东尼奥市平均租金年均增长3.9%，增速较快。随着租金绝对值的上升，16、17年市场平均租金增速有所下降，但项目收购后通过翻修，仍有租金增长的空间
显著的局部翻新机会
Barcelo项目将花费87.8万美元对55%的单元做中度翻新，并对剩下的所有单元做一些简易设施更换。另外将准备59.6万美元对屋顶、阳台、路面做修缮，并新建少量小区配套设施。Melia项目将花费86.3万美元对59%的单元做中度翻新，并对剩下的所有单元做一些简易设施更换。另外将准备65.5万美元对阳台、景观做修缮，并新建少量小区配套设施。全部翻新完成后，预计分别可提升10%左右的翻修单元的租金。
大量潜在租客
两个项目3 miles范围内拥有超过7万名雇员，主要雇主包括财富500强保险类企业USAA和德州第一大银行Frost National Bank等；Barcelo及Melia附近区域租房成本（895美元/月）远低于买房按揭成本（1340美元/月），使得大部分潜在租客只会选择租房。2018年圣安东尼奥住房自有率仅为61.8%，远远低于全美平均水平64.2%。
长期增值空间明显
Barcelo和Melia的投资组合平均收购价为80,670美元/单元，同圣安东尼奥市3年前的交易均价几乎持平（79,002美元/单元），远低于项目所在区域2018年1季度的水平（88,781美元/单元）。本次收购的资本化率为6.05%（按照当前项目净收入），比圣安东尼奥的平均水平高0.15%。从中长期看，获利空间显著。
周边公寓新供给有限
根据Axiometrics的统计，Barcelo和Melia项目周边市场在2018年的交付量仅为705个单元。与之形成对比的是，大量新开发项目集中在圣安东尼奥市中心和外围西北面位置，预计市中心今后2年出租率和租金增速将有所下降。
低息优惠的银行贷款安排
Barcelo项目承接原有贷款1274万美元，利率为4.26%，项目收购后的前3年仅需支付利息，贷款条件优厚。同时承接原有一笔补充贷款252万美元（利率5.10%），进一步提高投资收益。收购后贷款比例为71.81%。利率锁定8年，不惧加息风险。
Melia项目承接原有贷款1281万美元，利率为4.26%，项目收购后的前3年仅需支付利息，贷款条件优厚。同时承接原有一笔补充贷款230万美元（利率5.07%），进一步提高投资收益。收购后贷款比例为72.82%。利率锁定8年，不惧加息风险。
投资组合的贷款加权平均利率为4.39%，而目前美国长租公寓新贷款利率普遍在4.6-4.8%左右。由于利率较低，可以有效控制租金、出租率波动引起的还贷风险。
稳健的投资收益
创赢美国地产投资基金10号以私募地产基金的模式运作，相对于公开市场交易的地产基金（REITs），可提供更高的租金收益及潜在增值预期。租金收益按季分配，项目管理方在扣除物业管理费用、银行贷款费用以及项目管理费用后，全部进行分配，预计首年净收益5%-5.5%，后续有望继续提升。
多元化退出渠道
项目整体出售：项目达到预期投资目标，即可安排出售。
创赢美国地产投资基金1号投资项目，2014年4月收购，2015年9月已经成功出售，项目增值25%
项目再融资：对于运营情况良好，但市场升值空间较大项目，将考虑银行提供的再融资安排，再融资部分将用于归还投资大部分本金。同时项目继续产生租金收益，持续分配投资人。
创赢美国地产投资基金2号投资项目，2015年7月收购，2016年12月已经获得一笔补充贷款，向投资人分配18%的本金。
创赢美国地产投资基金3号及4号投资项目，已在2017年12月底分配47%及34%本金
管理方回购：项目投资达到一定期限但未出售，项目管理方签署回购协议，实现退出。
老股转让：在项目不整体出售的情况下，在价格合适前提下，可寻找交易对手转让基金持有部分的股权
投资流程
基金投资人服务
1.定期报告：基金管理人每个季度提供一份季度管理报告给投资人；每年提供一份年度报告给投资人
2.基金分红：每个季度，基金将收取的租金收益扣除必要运营费用后按出资额比例向投资人分红；年度分红（如有），将在次年4月份左右分配
3.项目考察：基金管理人每年将对投资项目进行年度回访，实地考察项目情况，投资人可以一起参加
风险提示
租金收益：与项目所在地就业情况密切相关，不同的出租率和租金，会导致收益的波动。
项目退出：因为项目规模比较大，受市场交易活跃度影响大。
价格波动：尽管目前美国地产总体处于上升通道，但也不排除项目价格会波动。
汇率影响：汇率受国家政策影响很大。
项目回顾
往期精彩回顾
2018年第一季度长租公寓市场报告——丹佛市
2018年第1季度长租公寓市场报告——洛杉矶市
租房正在成为千禧一代和婴儿潮世代的归宿！
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关于智裕创赢
上海智裕创赢投资管理股份有限公司（智裕创赢），于2014年6月在上海外高桥中国自由贸易试验区成立。作为极元金融服务集团旗下的海外投资专业子公司，智裕创赢以海外地产投资为核心，已经发行了多支美国房地产收购类、开发类基金，累计项目投资额超5.5亿美元。得益于丰富的海外地产投资经验，智裕创赢亦建立了广泛的海外业务网络，可以为投资伙伴开展海外地产投资业务提供法律、财务以及投后管理等全方位的服务。
