从供求量上来看，2018年1-3月上海楼市成交7223套，21盘入市，共计6425套，较2017年同期分别下降11.5%、16.4%。其中1月份供求两旺，2月份由于传统春节影响，量价受到影响，进入到三四月份“小阳春”，量价将会回升到正常水平。

从价格面来看，2018年1-3月价格同比下降9.3%，均价4.3万/平方米，基本回落至2016年下半年水平。

2018年开年，21个项目已拿到预售证，多数位于外环外，外环内仅4个。从预证价来看，价格均存在结构性下调，单个楼盘并未出现大幅度下降的情况。

外环内新开盘项目价钱合理销售顺畅

外环内仅静安康馨花园，同济融创玫瑰公馆开盘。康馨花园是自近期内环内开出的唯一一张预售证，预证价6.1-10.1万/平方米，项目于2013年就已建成，地理位置较好。另一个项目玫瑰公馆位于中外环间，周边配套成熟，开盘价6.9万/平方米，楼盘性价比高，开盘当天即售罄。

外环内楼盘热销，在于其涨幅连续两年低于全市水平，价格水分较少。且从环线的供应量上来看，2018年开年以来，外环内楼盘占比已经缩小到7%，外环内楼盘的稀缺性以及地段价值凸显，形成了外环内楼盘的热销现象。而外环外近年的涨幅比较大，市场期待价值回归。

远郊项目绝对价格低目前正受到市场欢迎

外环外楼盘，南桥、惠南、金山、青浦等板块交通配套逐渐完善，销售理想，例如南桥板块，近2年皆是开盘即热销的局面。桐南美麓1月加推，均价3.5万/平方米，开盘30天即去化750套，达到90%以上。周边楼盘中粮南桥锦云3月首开，均价3.7万/平方米，仅11天即完成整体的95%去化。惠南盛世荟庭，金山的碧桂园金山星作也都是开盘即售罄局面。

在价格上涨后，总价门槛上升，300万内公寓，500万内别墅更具稀缺性。位于浦东的同润蓝美俊庭，目前89㎡精装小户型在售，均价2.8-3万/平方米。

外环外板块的项目量价进入盘整阶段

松江、嘉定区域，销售速度减缓。例如嘉定南翔的华谊逸品澜湾预证价低于周边市场均价3-4千元，而去化则仅完成不到70%；类似的，松江新城板块的信达蓝尊，1月19日推出公寓438套，均价4.4万/平方米，低于其往期约1000元左右，去化率约40%，销售情况也是不甚理想；近期刚拿预证的象屿虹桥悦府，位于松江九亭，价格4.3万/平方米，与2017年就拿到预证的信达蓝尊处在同一价格线，对比于九亭原先约5万/平方米的市场价，此次的价格相差较大。

究其原因，松江、嘉定区域从2015年起，价格开始走高，连续两年均高于全市涨幅，市场热度随之增加，这一波的涨幅提前透支板块需求，在限价影响下，进行价格的轻微下调，板块热度降低，销售去化放缓。而板块之间的价格具有关联性，九亭的此次下调，预计未来可能会引起同经度板块的价格波动下调，量和价都将进入到一个盘整，整固的过程。

上海土地供应有限价格基础依然稳健

2016年住宅地块成交61幅，2017年39幅，下降36%，今年一季度无宅地成交，仅成交商办9幅，租赁住宅用地8幅，且几乎为底价成交。

一季度待成交地块15幅，商办12幅，2幅租赁用地以及1幅住宅用地，唯一一幅住宅用地位于宝山共康，中外环间，属于康家村“城中村”改造项目，容积率2.2，推出楼板价3万/平方米，周边中环国际公寓在售，均价5.6万/平方米。

预计未来住宅土地供应将日趋紧缩，价格基础依然稳健。

本文来源于新闻晨报