广灵二路商业街位于虹口区水电路西面道路上，整条街面总长约700米，东起水电路，西至凉城路，是2013年年底新建成的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商业街，整体由天虹国际广场与熙街两部分组成，首尾相连，是广中板块与凉城板块区域内最大的商业街。

项目区位分析

广灵二路以水电路为界分为东西两段，东面靠近赤峰路轻轨站，周边老社区较多，与广灵一路相交，可通往财经大学中山北一路校区，故东面区域的商业街铺发展很快，基本都是自发形成的个体商户。
而西面的广灵二路商业街是近年来刚开发的，通往凉城路，周边基本为2000年后的新社区，如中虹花园等，且商业街的北面一边整排为海军军区的高干小区，另因该条道路上没有公交行驶，故发展较慢，周边的商业气氛没有另一端的强。
以商业街核心范围1公里计算，周边社区密集，据统计广中路街道与凉城路街道常住人口可达到20万人以上，西面高端社区为主，其他三面以中低端社区为主，消费习惯均以生活消费为主，消费力处于中底水平。

在交通上，水电路与凉城路为片区中的主要交通干道，站点连接虹口南北两面，客流大站点集中在北面近广灵四路方向，距离商业街一条马路，两段均约200-400米。地下交通则以前面提及的轨道交通三号线赤峰路站为中心换成站，因北虹口的地下轨道并不发达，赤峰路成为了该区域内的必经之地，距离商业街约500米。
商圈方面，北虹口大区域没有大型的购物中心，均是以超市卖场为主要商业体，故区域内出行购物消费基本以五角场、大宁国际和虹口龙之梦为主。以商业街为中心，分别距离为2-4公里。故在次核心范围内的客流基本会被这几个大型购物中心截断，而核心距离内的客流则可以多项选择。区域商圈的竞争并不激烈。
综上所诉，商业街地处在社区密集的非商业繁华地段，周边主要依托居民消费力。

项目定位分析

根据对广灵二路商业街周边的环境分析，其主要受众的消费对象为居民型客户，故在整个广灵二路商业街上，共有三个小区的出入口，另西面正对着中虹花园的小区门，整个的客流导入比较充分。项目定位在社区型商业街，主生活配套、餐饮及休闲娱乐。
广灵二路商业街上实质上由两家开发商共同打造，一家是上海天虹亿海企业发展有限公司，主要开发的是位于广灵二路东面靠近水电路的天虹商业广场，另一家是上海熙街置业有限公司，主要开发的是位于西面靠近凉城路的熙街。

从时间上，熙街的开业要早于天虹商业广场，由于熙街基本上是以二至三层的独栋沿街商铺为主，故其于2012年就陆陆续续对外开业。而天虹商业广场则是一栋六层高的商业中心，于2013年低整体开业。
当这两家物业全部开业时，广灵二路商业街才正式形成命名。
综上所述，整条商业街是分不同时段进行打造的，因不同开发商，所以定位也不相同，熙街主要以餐饮为主，而天虹则以休闲娱乐及生活配套为主。两边差异化各自经营，首尾相连，几种业态也起到了相辅相成的作用。

天虹商业广场 依附世纪联华
天虹商业广场位于广灵二路商业街的东面，也是整个商业街的起点。天虹商业广场的商业面积约36300平方米，分为AB两栋，其中A栋为办公楼裙房，尚在招商中，B栋已经招商完成对外开业。
天虹商业广场B栋由1F至6F构成，2F-3F入驻了世纪联华，5F入驻了宝乐迪KTV，6F入驻了大光明院线，这三家品牌组成了整个天虹的主力店。而1F和3F则分别定为在餐饮零售和休闲娱乐。其中也不乏有知名的连锁品牌，如味多美、必胜宅急送、宝岛眼镜、布景、乐友孕、婵之云、雪中飞等。整个品牌主流集中在二三线品牌，但相比熙街上的已经提高了一个档次。这对于周边居民来讲，基本解决了吃喝玩乐和生活购物的需求。

休闲娱乐带活整条街
自天虹商业广场开业以来，人气从有到无一点点在积累，而对人气做出最大贡献的是宝乐迪KTV和大光明院线。
首先，世纪联华主要满足的是周边居民的基本消费，无法吸引年轻人消费。而唱歌和看电影，却成了年轻人平时及节假日的必修课。
加之宝乐迪和大光明均是新开的，环境和设施较好，对居住在周边的年轻人是不可抵抗的吸引，同时，影院作为家庭娱乐，更是赢得了家长的喜爱，带孩子周末看电影成为了商业街的一道风景。
故天虹商业广场的人气在整条商业街上较为集中，每到节假日，这里也聚集了十分多的消费群。

熙街 餐饮比率高
熙街位于广灵二路商业街的西面，原来叫银镭休闲广场，总商业面积约17000平方米，由于其以街铺为主，故后改名为熙街，其定位主要是以餐饮为主，集中在沿街的一层，且入驻的大多数都是各色地方菜。而高层则以配套的易佰酒店、唱翻天KTV。

不利人气聚拢
由于其位于广灵二路靠凉城路段，而凉城路与水电路相比之下一不靠近轨道明，二没有水电路上的地面交通线路多，故人气本身就没有另一边的好，再因其沿街近400多米的长度上基本为餐饮，故在非正餐时间对于人气的聚拢影响很大。

结语：

广灵二路商业街作为虹口区新建成的商业街，人气开始慢慢上升，特别是天虹商业广场一段，已经有所小成，而熙街可能需要再养一段时间。
从整条街的结构上看定位基本在餐饮和休闲娱乐。而广中和凉城属于成熟型的社区，周边或多或少已经形成了各自的商业带，如围绕赤峰路轻轨站周边发展起来的沿街和地铁商业。所以广灵二路商业街首先需要考虑的问题还是要在如何做出特色，吸引更多周边居民。

——更多商业地产资讯，请关注《壹报通商业地产》